С начала следующего года многие украинцы хорошо прочувствуют суть фразы «собственность обязывает».

В конце прошлого года новый налог на недвижимость, сборы от которого призваны покрыть всю прибыль от отмененных местных налогов и сборов, вызвал бурю негодования у налогоплательщиков.

Потом на время об этом налоге забыли, поскольку взиматься он начинает только с 1 января 2012 г.

Необходимость его уплаты ложится на плечи более или менее обеспеченных граждан, а также юридических лиц, имеющих или намеревающихся иметь в собственности объекты жилой недвижимости. Кроме того, плательщиками этого налога будут и все нерезиденты – собственники объектов жилой недвижимости.

Новый год не за горами, и настало время вспомнить, кто, за что и сколько будет платить.

Налоговая определит базу налогообложения

Сначала определимся, с какой недвижимости должен будет уплачиваться этот налог. Согласно пп. 14.1.129 НКУ, объекты жилой недвижимости – это здания, в соответствии с законодательством отнесенные к жилищному фонду, дачные и садовые дома.

Объекты жилой недвижимости делятся на такие типы:

жилой  дом– здание капитального типа, сооруженное с соблюдением требований, установленных законом и другими нормативно-правовыми актами, предназначенное для постоянного проживания. Такие здания могут быть усадебного типа и квартирного типа разной этажности,

жилой дом усадебного типа – жилой дом, расположенный на отдельном земельном участке, который состоит из жилых и вспомогательных (нежилых) помещений;

пристройка к жилому дому – часть дома, расположенная вне контура его капитальных внешних стен и имеющая с основной частью дома одну (или больше) общую капитальную стену;

квартира – изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного в нем проживания;

коттедж– одно- или полутораэтажный дом небольшой жилой площади для постоянного или временного проживания с приусадебным участком;

комнаты  в многосемейных (коммунальных)  квартирах – изолированные помещения в квартире, в которой живут двое или больше квартиросъемщиков;

садовый дом – дом для летнего (сезонного) использования, который в вопросах нормирования площади застройки, внешних конструкций и инженерного оборудования не соответствует нормативам, установленным для жилых домов;

дачный дом – жилой дом для использования на протяжении года с целью загородного отдыха.

Если объекты жилой недвижимости находятся в общей долевой или совместной собственности нескольких человек, применяется особый подход к определению налогоплательщика (пп. 265.1.2 НКУ). Так, если объект жилой недвижимости пребывает в общей долевой собственности либо в общей совместной собственности, поделенной в натуре, понятно, что плательщиком налога является каждый собственник в части, пропорциональной его доле. Если объект жилой недвижимости пребывает в общей совместной собственности, не поделенной в натуре, то плательщиком будет кто-то один из них на основании их договоренности, если иное не установлено решением суда.

Хитрости с разделом большого дома на несколько человек во избежание уплаты налога не пройдут. Если дом имеет площадь 300 кв. м, но поделен в натуре на двоих по 150 кв. м, налог все равно придется заплатить, просто двум лицам – в размере, пропорциональном их доле в общей собственности.

Не являются объектом налогообложения (пп. 265.2.2 НКУ): объекты жилой недвижимости, находящиеся в государственной или коммунальной собственности; объекты жилой недвижимости, расположенные в зонах отчуждения и безусловного (обязательного) отселения, определенных законом; здания детских домов семейного типа; садовый или дачный дом, но не более одного такого объекта на одного налогоплательщика; общежития.

Базой налогообложения является жилая площадь объектов жилой недвижимости. В случае наличия у налогоплательщика нескольких объектов база налогообложения определяется отдельно по каждому из них.

Заплатят не все

НКУ предусмотрены льготы по уплате налога – он начинает платиться за каждый квадратный метр, начиная со 121-го метра квартиры и с 251-го, если объектом является жилой дом.

Платится налог на недвижимость раз в год гражданами, и поквартально – юрлицами. Ставка определяется в п. 265.5 Налогового кодекса. Для квартир, жилая площадь которых не превышает 240 кв. м, и жилых домов жилой площадью не более 500 кв. м ставки налога не могут превышать 1% размера минимальной заработной платы, установленной на 1 января отчетного года. Владельцы квартир и домов, жилая площадь которых превышает указанные граничные размеры, будут платить налог в размере до 2,7% минимальной заработной платы. Окончательный размер налога будет зависеть от решения местного совета.

Сумму, которую должен заплатить простой гражданин государству, определяет налоговая по месту регистрации недвижимости. С этой целью по установленной форме готовится налоговое уведомление-решение, включающее и платежные реквизиты, которое отсылается плательщику по месту нахождения объекта жилой недвижимости до 1 июля отчетного года.

Заплатить необходимо до апреля

Для объектов жилой недвижимости, находящихся в собственности граждан, базу налогообложения определяют органы ГНС на основании данных Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество. База налогообложения объектов жилой недвижимости, находящихся в собственности юрлиц, исчисляется такими лицами самостоятельно, исходя из жилой площади объекта налогообложения на основании документов, которые подтверждают право собственности на такой объект.

Если же дело касается вновь созданного (построенного) объекта жилой недвижимости, налог уплачивается физлицом, начиная с месяца, в котором возникло право собственности на такой объект. Но и в данном случае уплачивать этот налог все равно нужно на основании налогового уведомления-решения, которое счастливому хозяину дома пришлет налоговая после получения ею информации о возникновении права собственности на такой объект.

Юридические лица самостоятельно исчисляют сумму налога по состоянию на 1 января отчетного года и до 1 февраля этого же года подают в налоговую по месту нахождения объекта налогообложения декларацию по установленной форме с разбивкой годовой суммы равными долями поквартально.

Граждане должны заплатить налог на протяжении 60 дней со дня вручения налогового уведомления-решения, юридические лица – путем перечисления авансовых платежей ежеквартально до 30 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, с отражением таких сумм в годовой налоговой декларации.

Определен временный порядок оценки недвижимости при отчуждении

Как известно, в 2012 г. процедура продажи недвижимости также претерпит некоторые изменения – отныне налог будет рассчитываться не от стоимости, определенной в БТИ, а от рыночной цены, установленной экспертом.

Напомним, 5% стоимости проданной недвижимости платится в случае, если:

• 1) продается недвижимость, которая находилась в собственности налогоплательщика менее трех лет;
• 2) на протяжении отчетного года лицом осуществлялась продажа более одного объекта недвижимости;
• 3) продается объект незавершенного строительства.

Тем не менее, до сих пор так и не было установлено, кто будут те эксперты, которые смогут оценить дом или квартиру.

И вот 1 ноября вступило в силу постановление КМУ №1103, которым утвержден Временный порядок определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства, которые продаются или обмениваются. Кабмин аргументирует временность утверждения порядка отсутствием законодательного определения госоргана-оценщика, поскольку в Законах «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» и «Об оценке земли» госорганы наделены функциями оценки только касательно государственного или коммунального имущества. В связи с этим правительство обязало Фонд государственного имущества Украины в шестимесячный срок подготовить проект изменений в Налоговый кодекс и Закон об оценке имущества, определяющих орган, который будет осуществлять оценку недвижимости и объектов незавершенного строительства.

Пока же, согласно нормам Временного порядка, до определения на законодательном уровне органа, уполномоченного осуществлять оценку, эти функции, помимо старого доброго Госземагентства, будут исполнять субъекты хозяйствования, соответствующие требованиям Закона об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине и Закона об оценке земли. При этом методы оценки недвижимости определяются Временным положением в зависимости от объекта. Так, стоимость объектов малоэтажного строительства, в т. ч. дачного и садового типа, определяется с помощью затратного и сравнительного методов, объектов многоэтажного строительства – сравнительного метода с учетом информации о продаже подобных объектов за последние шесть месяцев. Объекты незавершенного строительства оцениваются с использованием комплекса методов, но только при условии, что их строительная готовность составляет не менее 70%, строительство началось не больше 5 лет назад и показатели прочности конструкций объекта позволяют завершить строительство, а объемно-планировочные характеристики соответствуют современным требованиям строительных норм и правил. В случае несогласия плательщика налога с оценкой принадлежащего ему объекта он сможет оспорить отчет об оценке в суде.

Впрочем, сами эксперты крайне негативно отзываются об этом Временном положении. Нельзя не сказать о том, что в документе земельные улучшения почему-то отождествляются с недвижимостью, а оценочная стоимость – с рыночной (источниками неопределенности при оценке объектов недвижимости является свобода в выборе базовых объектов для оценки, неоднозначность в установлении уровня износа, нечеткость методов расчета внешнего и функционального износа). Как результат, значения рыночной стоимости имущества, полученные в результате оценки различными оценщиками, могут существенно различаться. Поэтому, пока нет структур, которые проводили бы систематический мониторинг рынка, статистический анализ рыночной информации и расчеты интегральных параметров, необходимых для оценочной деятельности, говорить о рыночной стоимости для целей налогообложения, как минимум, преждевременно.

Источник: vukraine.com

Полезная информация: операции с недвижимостью, экспертная оценка недвижимости

ТИМЧАСОВИЙ ПОРЯДОК
визначення оціночної вартості нерухомості та об’єктів
незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються)

1. Цей  Порядок  визначає   механізм   визначення   оціночної
вартості нерухомості та об’єктів незавершеного будівництва (далі -
об’єкти нерухомості),  що використовується для  обчислення  доходу
від продажу (обміну) об’єкта нерухомості та іншого доходу платника
податку  у  вигляді  отриманої  ним   грошової   компенсації   від
відчуження об’єкта нерухомості, крім випадків його успадкування та
дарування.

2. Дія Порядку поширюється на такі об’єкти нерухомості:

земельні поліпшення   (об’єкти   малоповерхового    житлового
будівництва,  у  тому числі дачного та садибного типу,  а також їх
частини,  об’єкти багатоповерхового житлового будівництва, а також
їх частини, об’єкти нежитлового фонду, а також їх частини, об’єкти
незавершеного будівництва);

земельні ділянки.

3. Визначення  оціночної  вартості  здійснюється   суб’єктами
оціночної діяльності:

для земельних  поліпшень  -  суб’єктами  господарювання,  які
відповідають вимогам,  установленим Законом  України  ”Про  оцінку
майна,  майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”
( 2658-14 ).  Суб’єкти  оціночної  діяльності,  які  мають  намір
провадити  діяльність  з  оцінки  об’єктів  нерухомості  для цілей
оподаткування,  письмово повідомляють про це Фонд державного майна
за установленою Фондом формою;

для земельних  ділянок  -  юридичними  особами  -  суб’єктами
господарювання та фізичними особами -  суб’єктами  підприємницької
діяльності, які  відповідно  до Закону України “Про оцінку земель”
( 1378-15 )    отримали    відповідні    ліцензії,    а    також
Держземагентством.

4. Оціночна   вартість   об’єктів  малоповерхового  житлового
будівництва,  у тому числі дачного та садибного типу, визначається
шляхом   застосування   витратного   та  порівняльного  методичних
підходів.  Витратний підхід до проведення оцінки застосовується  у
послідовності,  визначеній  пунктом  7 Національного стандарту N 2
“Оцінка  нерухомого  майна”,  затвердженого  постановою   Кабінету
Міністрів  України  від  28 жовтня 2004 р.  N 1442 ( 1442-2004-п )
(Офіційний вісник України,  2004 р.,  N  44,  ст.  2885)  (далі  -
Національний стандарт N 2), та з урахуванням укрупнених показників
вартості відтворення малоповерхових будинків, будівель та споруд.

Порівняльний підхід     застосовується     відповідно      до
Національного  стандарту  N  2  (  1442-2004-п ) у разі наявності
інформації  про  продаж   або   пропонування   подібних   об’єктів
нерухомості,  що  були  продані  або виставлені на продаж за шість
місяців до дати проведення оцінки.

5. Об’єкти багатоповерхового житлового будівництва,  а  також
їх частини оцінюються шляхом застосування порівняльного підходу та
з урахуванням інформації  про  продаж  або  пропонування  подібних
об’єктів нерухомості,  що були продані або виставлені на продаж за
шість місяців до дати  проведення  оцінки,  якою  володіє  суб’єкт
оціночної діяльності, що проводить таку оцінку.

У разі  відсутності  зазначеної  інформації оціночна вартість
об’єктів  нерухомості  визначається  у  послідовності,  визначеній
пунктом  7  Національного  стандарту  N  2  ( 1442-2004-п ),  та з
урахуванням    укрупнених    показників    вартості    відтворення
багатоповерхових житлових будинків.

6. Оціночна  вартість об’єктів нежитлового фонду,  а також їх
частин визначається шляхом застосування усіх методичних підходів з
урахуванням   наявної  інформації,  що  необхідна  для  проведення
оцінки, виду та функціонального призначення об’єкта оцінки. У разі
застосування порівняльного підходу використовується інформація про
продаж або пропонування подібних  об’єктів  нерухомості,  що  були
продані  або  виставлені  на  продаж  за  шість  місяців  до  дати
проведення  оцінки.  Зазначена  вимога  стосується  також  розміру
орендної  плати  за  використання  подібних  об’єктів нерухомості,
інформація про яку використовується під час застосування дохідного
підходу.

Визначення оціночної  вартості  об’єктів  нежитлового  фонду,
розміщених  у  вбудованих  (прибудованих)   приміщеннях   об’єктів
житлового  будівництва,  здійснюється відповідно до абзацу першого
цього пункту.

7. Під час визначення оціночної вартості земельних  поліпшень
(житлових,    торгівельних,    промислових   будівель,   будівель,
призначених  для  адміністративних  цілей,  а  також   їх   частин
(приміщень)  суб’єкти  оціночної  діяльності  враховують показники
мінімальної вартості 1 кв. метра таких земельних поліпшень.

8. Оціночна  вартість  об’єктів   незавершеного   будівництва
визначається   шляхом   застосування  методу  прямого  відтворення
витратного підходу та (або) поєднання кількох методичних підходів.

Метод прямого відтворення витратного підходу  ґрунтується  на
кошторисній  вартості,  скоригованій на індекс зміни вартості,  що
встановлюється Мінрегіоном,  коефіцієнт готовності  та  коефіцієнт
зносу (у разі його наявності) з урахуванням вартості майнових прав
платника  податку,  пов’язаних  із  земельною  ділянкою,  на  якій
розташований такий об’єкт незавершеного будівництва.

Визначення оціночної     вартості    об’єкта    незавершеного
будівництва  шляхом  застосування  кількох   методичних   підходів
здійснюється  відповідно до абзацу другого пункту 26 Національного
стандарту N 2 ( 1442-2004-п ) за умови, що об’єкт має такі ознаки:

його будівельна готовність становить понад 70 відсотків;

показники міцності  конструкції  об’єкта   дають   можливість
завершити будівництво;

об’єкт розпочатий будівництвом не більш як п’ять років тому;

у разі  тимчасового  припинення  будівництва об’єкта роботи з
його консервації виконані своєчасно;

об’ємно-планувальні характеристики    об’єкта    відповідають
сучасним вимогам будівельних норм і правил.

9. Оціночна   вартість   земельної  ділянки  визначається  за
результатами нормативної грошової оцінки земель населеного пункту,
інших   земель  несільськогосподарського  призначення  або  земель
сільськогосподарського призначення,  де розташована така  земельна
ділянка,  проведеної  відповідно  до Методики нормативної грошової
оцінки  земель  сільськогосподарського  призначення  та  населених
пунктів, затвердженої  постановою  Кабінету  Міністрів України від
23 березня 1995 р.  N 213 ( 213-95-п ) (ЗП України,  1995 р., N 6,
ст.  151;  2004  р.,  N  27,  ст.  1782),  та Методики нормативної
грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення  (крім
земель   населених   пунктів),  затвердженої  постановою  Кабінету
Міністрів України від 30  травня  1997  р.  N  525  (  525-97-п )
(Офіційний вісник України,  1997 р.,  число 23,  с.  87;  2004 р.,
N 27, ст. 1782).

У разі  непроведення  нормативної  грошової   оцінки   земель
оціночна  вартість  земельної  ділянки  дорівнює ринковій вартості
такої земельної ділянки,  визначеній  за  результатами  експертної
грошової  оцінки,  проведеної  відповідно  до  Методики експертної
грошової  оцінки  земельних   ділянок,   затвердженої   постановою
Кабінету Міністрів   України   від   11  жовтня  2002  р.  N  1531
( 1531-2002-п )  (Офіційний  вісник  України,  2002  р.,  N   42,
ст. 1941).

Оціночна вартість    земельної    ділянки    зазначається   у
документації з  оцінки  земель  відповідно  до  статті  20  Закону
України “Про оцінку земель” ( 1378-15 ).

10. Строк  визначення  оціночної вартості земельних поліпшень
(об’єкти  малоповерхового  житлового  будівництва,  у  тому  числі
дачного   та   садибного   типу,   а  також  їх  частини,  об’єкти
багатоповерхового  житлового  будівництва,  а  також  їх  частини,
об’єкти   нежитлового   фонду,   а   також   їх  частини,  об’єкти
незавершеного  будівництва),  який  не  може  перевищувати  одного
місяця,  зазначається в договорі про оцінку.  Вихідними даними для
визначення оціночної  вартості  земельних  поліпшень  є,  зокрема,
матеріали  технічної  інвентаризації,  підготовлені бюро технічної
інвентаризації,  документи,  що підтверджують право власності  або
користування земельною ділянкою,  проектно-кошторисна документація
на об’єкт незавершеного  будівництва,  інформація  про  продаж  та
пропонування  подібних об’єктів.  За результатами оцінки земельних
поліпшень суб’єкт оціночної діяльності  складає  звіт  про  оцінку
таких поліпшень  відповідно  до  пункту 57 Національного стандарту
N 1 “Загальні засади оцінки майна і майнових прав”,  затвердженого
постановою Кабінету  Міністрів  України  від  10  вересня  2003 р.
N 1440 ( 1440-2003-п ) (Офіційний вісник України,  2003 р.,  N 37,
ст. 1995).

Оціночною вартістю  земельних  поліпшень  є  ринкова вартість
таких поліпшень,  що  визначена  відповідно  до  цього  Порядку  і
наведена  у висновку про вартість об’єкта оцінки,  який є частиною
звіту про оцінку земельних поліпшень.  Строк дії звіту про оцінку,
що  становить  не більш як шість місяців з дати проведення оцінки,
зазначається у такому звіті.

11. Рецензування  звіту  про  оцінку   об’єктів   нерухомості
здійснюється у випадках і порядку, що передбачені Законами України
“Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність
в  Україні”  (  2658-14 ),  ”Про  оцінку  земель”  ( 1378-15 ) та
Національним стандартом  N  1  ”Загальні  засади  оцінки  майна  і
майнових прав”, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України
від 10 вересня 2003 р.  N 1440 ( 1440-2003-п )  (Офіційний  вісник
України, 2003 р., N 37, ст. 1995).

12. Суб’єкти  оціночної  діяльності  подають  щомісяця  Фонду
державного майна інформацію про результати  проведення  оцінки  за
формою, встановленою Фондом.

13. Документи   про  визначення  оціночної  вартості  об’єкта
нерухомості  зберігаються  не  менш  як  п’ять  років  у  суб’єкта
оціночної діяльності.

14. У  разі  незгоди платника податку із визначеною суб’єктом
оціночної діяльності оціночною вартістю об’єкта  нерухомості  звіт
про оцінку такого об’єкта може бути оскаржено в судовому порядку.

Публiкацiї документа: Урядовий Кур’єр від 01.11.2011 № 202

Человек всегда верит в чудо. Особенно тогда, когда в банкомате нажимает кнопку “Запрос баланса”.

____________________________________________________________________________

Раньше человечество мечтало о вечном двигателе, теперь – о деньгах-бумеранге.

____________________________________________________________________________

Конференция: “Как заработать на кризисе?”.

Стоимость входного билета: 5 000 грн.

—————————————————————————————————————————————

• Национальный банк и ассоциация “Украинский кредитно-банковский союз” против 100-кратного повышения стоимости нотариального удостоверения договоров ипотеки, которое предусмотрено разъяснением Государственной налоговой службы.

УКБС отмечает о необходимости отзыва Налоговой службой своего разъяснения, которое не соответствует действующему законодательству и искусственно увеличивает затраты населения на нотариальное оформление ипотечных договоров.

Регулятор разделяет позицию экспертов ассоциации о том, что стоимость нотариального заверения ипотечного договора должна составлять 0,01% стоимости предмета ипотеки, а не 1% (как разъясняет ГНС).

Также НБУ проинформировал УКБС, что стоимость нотариального заверения ипотечного договора (0,01% стоимости предмета ипотеки) установлена декретом Кабинета Министров “О государственной пошлине” и в настоящее время изменения к нему в порядке, установленном законодательством, не внесены.

Напомним, что Ассоциация украинских банков просит премьер-министра Николая Азарова принять меры по приведению требований Государственной налоговой службы в соответствие с Налоговым кодексом.

Источник: economics.lb.ua

Полезная информация: ремонт квартир, материалы для кровельных работ