Госбанки зарегистрировали Агентство по рефинансированию жилищных кредитов. Финансовая компания будет выпускать ипотечные облигации, обеспечивая их портфелями жилищных кредитов коммерческих банков. Впрочем, ключевым преимуществом агентства для банков, по мнению экспертов, станет не только улучшение ликвидности банков, а и создание механизма повышения капитализации и управления резервами.

Как сообщил председатель правления Агентства по рефинансированию жилищных кредитов Сергей Волков, он уже получил регистрационные документы акционерного общества и готовит отчет о размещении акций агентства в Комиссию по ценным бумагам.

“Сейчас мы ведем работу с госбанками – учредителями агентства, а также рядом коммерческих банков по формированию первых пулов ипотечных кредитов, под обеспечение которыми будет сделан дебютный выпуск ипотечных облигаций”,- говорит Сергей Волков.

Напомним: Ощадбанк, Укрэксимбанк, Укргазбанк и банк “Киев” объявили о намерении создать агентство по рефинансированию ипотечных кредитов с уставным капиталом в 35 млн. грн. в июле минувшего года.

“Можно приветствовать любые попытки создания инфраструктурных механизмов финансового рынка, целью которых будет привлечение длинного ресурса в гривне,- говорит председатель наблюдательного совета Platinum Bank Юрий Блащук.- Если будет запущен механизм рефинансирования ипотечных кредитов, прежде всего валютных,- мы сможем превратить неработающий актив в ликвидный ресурс, который может дать толчок возобновлению кредитования и развитию строительной отрасли, которая до кризиса обеспечивала до 12% ВВП”.

Предполагается, что услугами агентства воспользуются коммерческие банки, имеющие существенные портфели ипотечных кредитов, с целью привлечения недорогих кредитных ресурсов в гривне для возобновления ипотечного кредитования. При этом для привлечения гривневых ресурсов могут быть задействованы и валютные кредиты.

“Механизм работы агентства прост. Банк определяет пул кредитов, которые соответствуют законодательным требованиям к ипотечному покрытию по облигациям (качество кредита – “стандартный” или “под контролем”, отношение кредита к стоимости заложенной недвижимости – не более 75%, и т. д.), а независимый аудитор (предположительно, им станет компания Delloite.- ред..) проверяет предложенный банком пул. Затем, после юридической переуступки прав кредитора, он регистрируется в Комиссии по ценным бумагам в качестве обеспечения против выпуска ипотечных облигаций агентством”,- говорит Сергей Волков.

По его словам, выпуск ипотечных облигаций производится тогда, когда агентство набирает пул достаточного объема.

Надлежащее качество пулов, помимо самого агентства, будет обеспечиваться через независимое управление покрытием лицензированным управителем и периодическими аудиторскими проверками. Согласно договору с агентством, банки будут обязаны заменить плохие кредиты на займы соответствующего качества. Если же по каким-то причинам банк не сможет поддержать качество ипотечного покрытия или оно будет уменьшаться за счет погашения кредитов – агентство имеет право досрочно погасить облигации в одностороннем порядке.

Чтобы минимизировать риски инвесторов, агентство выдвигает достаточно жесткие требования к банкам, чьи портфели кредитов будут выступать обеспечением выпуска ипотечных облигаций. Так, если закон “Об ипотеке” позволяет выпускать ипотечные облигации с коэффициентом покрытия 0,9 (на 1 грн. кредитов – 90 коп. номинала облигаций.- ред.), то агентство устанавливает для крупнейших банков коэффициент покрытия 0,8, для средних – 0,7, и 0,5-0,6 – для небольших финучреждений.

При этом, чтобы избежать риска дефолта со стороны обслуживающего кредиты банка, небольшие финучреждения будут обязаны заключить так называемые договоры на back-up сервис с каким-либо крупным банком, который в случае банкротства мелкого банка выкупит портфель ипотечных кредитов с соответствующим дисконтом, чтобы не пострадали держатели ипотечных облигаций.

Кроме того, централизованный механизм выпуска ипотечных облигаций на базе качественного ипотечного покрытия упрощает контроль со стороны регуляторов. В ответ они вправе применить имеющиеся в их распоряжении стимулы для повышения ликвидности ипотечных облигаций.

“Так как эта программа задумывалась в Нацбанке в рамках проекта по возобновлению кредитования экономики, то мы ожидаем, что ипотечные облигации будут приниматься НБУ в качестве залога при рефинансировании с низким дисконтом, а также будет разрешено учитывать их при формировании резервов”,- говорит Сергей Волков.

Предполагается, что стоимость заимствований через специализированное ипотечное агентство будет дешевле, чем самостоятельный выпуск банками корпоративных или ипотечных облигаций. При этом, по словам Сергея Волкова, комиссионное вознаграждение агентства будет снижаться по мере роста объемов выпусков облигаций.

Сейчас в планах агентства – выпуск на 0,5 млрд. грн., который планируется осуществить в конце апреля – начале мая, разместив бумаги на срок до трех лет. До конца года плановый объем выпусков превысит 1 млрд. грн. По оценкам господина Волкова, если сегодня банки получают от своих ипотечных портфелей средний доход 16% годовых, то привлечь дополнительные кредитные ресурсы можно, предлагая инвесторам купон по облигациям около 11-12% при доходе агентства менее 1% годовых.

Смысл использования механизма ипотечных облигаций для коммерческих банков в том, что он позволяет рефинансировать ранее выданные валютные займы (их сумма на сегодня – около $10 млрд.), получив под них гривневый ресурс. Вернувшись в систему, гривня может быть использована банками для выдачи новых ипотечных кредитов, ставка по которым, по мнению Сергея Волкова, может составлять около 14-15% годовых в гривне.

Банкиры говорят, что размещение ипотечных облигаций, скорее всего, будет успешным. “Спрос на бумаги сформируют сами банки, если им разрешат учитывать ипотечные облигации с меньшим уровнем риска, чем обычные кредиты,- отмечает председатель правления одного из крупнейших банков.- Если при расчете регулятивного капитала я сегодня учитываю валютные ипотечные кредиты с уровнем риска 100% (уровень регулятивного капитала считается как соотношение собственного капитала к активам, взвешенным на риски, то есть чем меньше риск актива, тем выше уровень регулятивного капитала у банка.- ред.) , а ипотечные облигации смогу учитывать с риском в 10% – это позволит мне существенно повысить уровень регулятивного капитала”. По его словам, покупать ипотечные облигации будут прежде всего банки с наибольшей долей ипотеки в портфеле – УкрСиббанк, “Райффайзен Банк Аваль”, Укрсоцбанк и Правэкс-Банк.

Источник: news.finance.ua

По прогнозам аналитиков, в 2012 году спрос на жильё не снизится. При этом для оформления столь крупных покупок существуют различные схемы. “АиФ” разобрался, каким из них можно доверять.

Это российский  рынок  жилья, но проблемы  его с украинским рынком  во многом сходны.

Будем учиться на чужих ошибках.

“Трейд-ин”
Для кого: для тех, кто хочет купить новое жильё, продав старое.

Импортный термин пришёл в среду риелторов с автомобильного рынка. Там клиент отдаёт в салон свой старый автомобиль, доплачивает и уезжает на новом. В области недвижимости “трейд-ин” работает аналогично: вы передаёте своё жильё агентству недвижимости и доплачиваете разницу до цены новой квартиры. Предусмотрен переходный период.

- В течение максимум 30 дней с момента заключения договора клиент может оставаться в своей старой квартире, перевозя вещи в новое жильё, – пояснил “АиФ” Юрий Куваев, специалист компании “НДВ-Недвижимость”.

Плюсы: экономия времени, нет необходимости организовывать многоярусные схемы обмена с доплатой.

Минусы: вы существенно теряете в деньгах – в среднем квартира оценивается на 15% ниже, чем вы могли бы продать её сами. Кроме того, по такой схеме купить можно в основном новостройку, а продать – только квартиру в черте Москвы.

Менее надёжный вариант: самостоятельная продажа квартиры и последующее приобретение новой. Пока вы будете без квартиры, цена на недвижимость может подскочить.

Более надёжный вариант: привычная “альтернативка” в агентстве – сначала подбираете покупателя на старое жильё, потом ищете новую квартиру себе и оформляете это всё многоступенчатой сделкой. Никаких потерь, кроме временных.

Участие в ЖСК
Для кого: для тех, кто приобретает недвижимость на стадии строительства.

Участие в жилищно-строительном кооперативе – привет из прошлого: в советские годы многие обрели квартиры таким образом. Сегодня это легальный (права и обязанности прописаны в Жилищном кодексе), но непростой вариант для тех, кто хочет приобрести квартиру на этапе строительства: те, кто готов вложить деньги в стройку, становятся пайщиками и по завершении строительства получают жильё.

Плюсы: у пайщиков есть возможность контролировать, на что именно идут их деньги.

Минусы: пайщики несут расходы на содержание аппарата ЖСК, покрывают его долги, если они образуются. При этом юридически возможно исключить человека из ЖСК, лишив пая.

Менее надёжные варианты: до вступления в силу закона № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве…” в 2005 г. были очень популярны “серые схемы” – предварительный договор купли-продажи, вексельный договор.

- Сегодня они запрещены, но многие компании всё равно ими пользуются”, – поясняет Олег Репченко, руководитель аналитического портала “Индикаторы рынка недвижимости”.

Увы, если клиента обманут, эти бумаги не обеспечат его права.

Более надёжный вариант: договор долевого строительства по форме, установленной № 214-ФЗ.

Вклад “в квартиру”
Для кого: для тех, кто располагает средствами на покупку жилья-новостройки.

Банковская альтернатива долевому строительству работает так: вы заключаете договор с банком и кладёте деньги на депозит (чаще всего беспроцентный). Эти средства банк инвестирует в строительство дома. Когда стройка завершится, вы получите квартиру.

Плюсы: важно – цена квартиры фиксируется в момент создания депозита и не растёт.

Более надёжный вариант: особый вид облигаций – жилищные сертификаты от застройщиков.

Менее надёжный вариант: уступка юрлица, популярная ранее, сегодня запрещена – очень часто юридические лица таким образом передают квартиру сразу нескольким покупателям.

Почти кредит
Для кого: для тех, кто приобретает жильё в кредит.

С использованием ипотечных средств в 2011 г. было совершено 19,88 тыс. сделок. Для сравнения: в 2010 г. их было всего 16,3 тыс. Некоторые компании предлагают альтернативу. Например, аренду с выкупом. По сути, это кредитная программа, но никакие справки о зарплате, страховки и т. д. не оформляются. Вы будто бы арендуете квартиру, а часть ежемесячных платежей идёт в счёт её цены. Через 10-15 лет вы можете доплатить оставшуюся сумму и выкупить жильё. Но, лишившись работы, вы не окажетесь в кредитной кабале – можете вести себя так, как будто просто арендуете квартиру.

Минусы: в счёт стоимости жилья идёт меньший процент платежей, нежели при оформлении кредита.

Ещё один вариант – рассрочка. Это ипотека для тех, кто располагает внушительным объёмом средств.

- Как правило, рассрочка предоставляется застройщиком на срок 1-3 года, – пояснили нам в компании СУ-155. – Первоначальный платёж – 30-50%, остальные средства нужно внести равными долями за указанное время.

Минусы: рассрочка может быть оформлена без процентов (от застройщика), но может и под 5-10% годовых, что практически приравнивает её к ипотеке.

Источник: http://realty.mail.ru

Полезная информация: все о недвижимость, ремонт квартир

В ближайшей перспективе ипотека не станет доступнее, условия предоставления ипотечных кредитов будут оставаться “неподъемными” для большинства заемщиков, тенденция роста процентных ставок по ипотечным кредитам сохранится.

Такое мнение высказал член наблюдательного совета Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) Алексей Пилипец.

“Безусловно, активизация и усиление роли государственных ипотечных агентств будет способствовать повышению доступности ипотечных кредитов и решению целого ряда задач, связанных с развитием ипотеки, но, учитывая их незначительные объемы рефинансирования, вряд ли они окажут существенное влияние на рынок ипотеки в 2012 году”, — сказал он.

Специалисты УНИА прогнозируют дальнейшее сокращение общего ипотечного портфеля в I квартале 2012 года на уровне 2-3%.

“Если говорить о долгосрочных перспективах развития украинской ипотеки, то для возобновления массового ипотечного кредитования необходимо решить целый ряд задач, связанных с развитием не только ипотечной системы нашей страны, но и финансового сектора.

• Основными же факторами, которые будут влиять на существование и развитие ипотеки, являются: стабильные темпы экономического роста,
• наличие стабильного долгосрочного ресурса в национальной валюте,
• надлежащий уровень развития нормативно-законодательной базы,
• определенность государственной политики в жилищной сфере”,

К дефициту ликвидности в украинской банковской системе привело сразу несколько причин. В первую очередь, это девальвационные ожидания украинцев и ответные жесткие меры Национального банка. Скажем сразу, дождавшись нужной реакции финансовой системы, НБУ уже начал ослаблять принятые летом ограничения. Вторая, менее веская причина – временные разрывы между внесением налогов в госбюджет и расходованием собранных сумм Госказначейством.

Конечно, главная причина и проблема – девальвационные настроения населения и бизнеса. Из-за них люди побежали из гривны. «Это привело к тому, что некоторые вкладчики досрочно расторгают гривневые депозиты, чтобы перевести их в валюту», – отметил первый заместитель председателя правления АО «Сбербанк России» Александр Ведяхин.

Общая картина такова, что экономика и банки нуждаются в гривне, а население, если и несет вклады в банки, то преимущественно в валюте. Юридические лица всеми правдами и неправдами тоже избавлялись от гривны, переходя в валюту. Отсюда в банковской системе возник избыток валюты и нехватка гривны. Отвечая на вопрос о состоянии украинских банков, директор департамента по управлению валютным резервом и осуществлению операций на открытом рынке Национального банка Александр Дубихвост сообщил, что они располагают суммарной моментальной ликвидностью примерно в 112 млрд. грн. Из них 75 млрд. грн. – в валюте (в эквиваленте), 17 млрд. грн. – на корреспондентских счетах, около 20 млрд. – в кассах. Плюс к этому, у банков имеется так называемая вторичная ликвидность, вложенные в ОВГЗ (гособлигации) 52 млрд. грн., под залог которых НБУ может выдать рефинансирование в любой момент.

Так что деньги у банков есть, но, увы, гривна все-таки – в дефиците. Нехватка гривневых ресурсов и стала причиной повышения их стоимости. А это в свою очередь заставило банки свернуть выдачу новых кредитов и притормозить финансирование клиентов по уже оформленным займам, в частности – по кредитным линиям для юрлиц.

И, конечно, пошли вверх ставки по тем кредитам, которые еще выдаются.

«Под такие ставки можно выдавать разве что короткие кредиты. Даже автокредитование под вопросом, не говоря уже об ипотеке. Поэтому банки (сейчас) повышают собственные взносы заемщика до 60% и более, увеличивают требования к платежеспособности, не ограничивая доступ к кредитованию формально, но фактически приостанавливая его», – подчеркнул генеральный директор ФК «Центр финансовых решений» Игорь Дурицкий.

За длинной гривной
Впрочем, гривна у банков вскоре должна появиться. И это должно утолить «ресурсный голод». С 1 декабря 2011 года финансовые учреждения получили доступ к 30% средств, зарезервированных ими на спецсчетах НБУ, что высвобождает им около 4 млрд. грн. для использования в течение дня. В результате остатки на корреспондентских счетах банков в НБУ поднялись до 21 млрд. грн. – это почти в полтора раза больше, чем в октябре, когда банки терзал нешуточный ресурсный голод. В результате ресурсы для банков уже начали дешеветь, возможно, вскоре это отразится на ставках и депозитов, и кредитов.

При этом в Нацбанке говорят и о дальнейшем смягчении денежной политики. «Я не вижу проблем, чтобы все 100% зарезервированных средств были в распоряжении банков, как это было до кризиса. Ведь, по сути, оно так и должно быть», – заявил на круглом столе «Денег» Александр Дубихвост. Он также добавил, что в распоряжении банков есть достаточный объем средств (см. выше) для нормальной работы – их моментальная ликвидность составляет около 112 млрд. грн. И это не считая вторичной ликвидности – 52 млрд. грн.

Однако все это – короткие деньги, которыми банки могут рассчитываться по текущим платежам. Эти ресурсы не годятся для средне- и долгосрочного кредитования. Поэтому, разобравшись с уходящим в прошлое кризисом ликвидности, «Деньги» задали финансистам следующий вопрос: как запустить кредитование, откуда взять ресурсы для него, что делать для того, чтобы население начало нести деньги в банки на относительно длинные сроки.

Займут у народа
Среднесрочный ресурс банки могли бы получить от населения. Но, во-первых, граждане не слишком торопятся нести деньги в банки – финансовые скандалы в Европе уж очень живо напоминают то, что предшествовало банковскому кризису в Украине три года назад. А во-вторых, те, кто несет деньги на депозиты, предпочитают вкладывать в валюте.

По мнению Александра Дубихвоста, чтобы преодолеть эту проблему, повысить привлекательность вкладов в гривне, необходимо понизить депозитные ставки по валютным депозитам. «Не надо повышать по гривне, достаточно понизить доходность вкладов в валюте, и вкладчик, сравнив возможную прибыль с курсовым риском, выберет депозит в гривне», – уверен представитель Нацбанка.

Но беда еще и в том, что вкладчики, особенно сейчас, стремятся максимально сократить сроки вкладов. При этом банки, напротив, заинтересованы в получении максимально длинного ресурсе.

«Мы изучали опыт иностранных рынков и поняли, что проблема дефицита длинных вкладов – это отсутствие структурированного продукта для вкладчика», – считает эксперт ПАО «Укрсоцбанк» Тантели Ратувухери.

Чтобы клиент мог положить деньги в банк хоть на 20–30 лет, но при этом он имел бы возможность частичного снятия средств, получения кредитов под залог своего депозита, в таком пакете должна также идти услуга страхования.

«Если украинские банки смогут предложить своим клиентам такие пакетные предложения, тогда у нас появятся длинные вклады от населения», – уверен г-н Ратувухери.

Ипотечный рывок
Одним из локомотивов развития экономики Украины банкиры считают ипотеку.

«Жилье – это единственный товар, на который существует огромный отложенный спрос. И который отечественная промышленность может произвести практически в неограниченных количествах. А главное – его невозможно заменить импортным аналогом», – заявил Александр Дубихвост. Так что задача НБУ, отметил чиновник, состоит в том, чтобы максимально стимулировать ипотечное кредитование и сделать его доступным для населения.

Ипотеку, по мнению участников круглого стола, тормозят три фактора:

• завышенные цены на массовое жилье,
• низкие доходы основной массы населения
• нехватка длинных ресурсов.

«Учитывая нынешнюю стоимость недвижимости и размер средней зарплаты в Украине, чтобы человек мог себе позволить ипотеку, это должен быть оччччень длинный кредит», – отметил Тантели Ратувухери.

Для ипотеки действительно необходима длинная гривна, которой на рынке просто нет.

«Сейчас банки уже не хотят брать на себя эти гэпы (временные разрывы ликвидности – Авт.) и кредитовать на 10–15 лет, привлекая для этого месячные ресурсы. Нам реально нужны сейчас инструменты от Нацбанка, которые позволили бы перекрыть эти разрывы. Рынок ипотеки не поднимется, пока не будет решен вопрос ресурсов», – подтвердил Александр Ведяхин.

Банкирам, по его мнению, был бы интересен для получения гривневых ресурсов такой инструмент, как валютный своп. Благодаря свопу коммерческий банк мог бы получать от НБУ гривну, к примеру, на год под залог имеющейся у банка валюты.

Кроме того, Национальный банк предлагает банкам активнее переходить на плавающие кредитные ставки по длинным займам.

«Привязывайте стоимость кредита к индексу депозитов физлиц (который НБУ рассчитывает совместно с Thomas Reuters с мая 2011 года – Авт.) и, пожалуйста, выдавайте кредиты хоть на 20, хоть на 30 лет», – предложил участникам круглого стола Александр Дубихвост.

Со своей стороны НБУ обязуется поддержать инициативу государственного «Ощадбанка» по выпуску ипотечных облигаций. Средства, привлеченные с помощью этого инструмента, должны пойти на ипотечное кредитование. При этом, по мнению НБУ, стоимость таких займов не должна превышать 14% годовых. Так как благодаря наличию обеспечения ипотечные облигации будут иметь высокие рейтинги, а значит, деньги под них смогут привлекаться под меньший процент, чем по обычным облигациям.

Источник: dengi.ua

Полезная информация: кредит наличными, ремонт квартир

Ипотечные продукты сейчас предлагают более чем в 40 банках Украины. Но такие факторы, как средние ставки на уровне 15-17%, высокий авансовый взнос в 30-50% и банальное отсутствие у населения денег – определяют отсутствие спроса на ипотечные кредиты. Что ожидает рынок ипотеки в ближайшие годы и какие меры необходимо осуществить банкам для того, чтобы покупка жилья стала доступной для украинской семьи?

Реальность, особенно для клиентов в регионах, где стоимость квадратного метра более соответствует реальной стоимостью. В октябре месяце (текущего года) 85 клиентов воспользовались программой “Жилье в кредит” и, преимущественно, это жители регионов и не всегда областных центров. Ипотечный кредит для этих людей стал реальной возможностью получить собственную квартиру, а не платить арендные платежи, которые равносильны платежам по ипотеке, несмотря на довольно высокую процентную ставку по кредиту 15,3%.

Ипотека не имеет таких объемов, как в 2008 году, но по данным НБУ, объемы выдачи кредитов на покупку жилья постоянно растут и все больше людей могут стать собственниками своего жилья и улучшить жилищные условия. Не важно, много или мало людей получают кредиты на жилье, важно то, что для многих людей сейчас покупка квартиры стало реальным, только благодаря ипотечным программам банков, а процентная ставка не намного выше уровня инфляции, поэтому, на мой взгляд, ипотечные кредиты – один из самых полезных и нужных кредитов для населения.

Источник: banker.ua

Полезная информация: оценка объектов недвижимости. ремонт квартир