Двое бизнесменов из Вьетнама приобрели американский город Буфорд (штат Вайоминг), выставленный на аукцион после того, как последний обитатель покинул населенный пункт, передает Associated Press.

Цена лота составила всего 900 тыс. долл.

Начальная стоимость Буфорда составила 100 тыс. долл. В аннотации говорилось, что городок площадью 4 га является самым малонаселенным в Америке.

В списке зданий, предложенных покупателям, значились магазин, административное здание 1905 года постройки, жилой дом с тремя спальнями и небольшая мастерская.

Буфорд был основан в 1886 г. Первоначально здесь размещался военный форт, затем город стал транспортным узлом, и большинство жителей являлись сотрудниками железнодорожной компании. Однако в конце 1980-ых гг. экономическая ситуация вынудила жителей в поисках работы переехать в более крупные города.

Источник: news.finance.ua

ПОПЕРЕДНІЙ ДОГОВІР

м. Київ                        17 квітня 2012 р.

«Сторона-1» та «Сторона-2», в подальшому разом іменуються «Сторони», а кожна окремо – «Сторона», уклали цей Попередній договір (надалі іменується «Попередній договір») про наступне:

1. Сторони визнають, що відносини, які склалися між ними, стали запорукою їх майбутньої довгострокової і взаємовигідної співпра­ці у галузі _______________________________.

2. Сторони визнають, що першим етапом співпраці між ними мають стати _______________________________.

3. Сторони зобов’язуються до «___» ____________ 20__ р. укласти Договір ________ (надалі іменується «Основний договір»). Предмет Основного договору та перелік його істотних умов, визначення порядку погодження інших умов зазначені у Додатку № ___ до цього Договору.

4. Проект Основного договору доручається скласти Стороні-1. Проект Основного договору Сторона-1 зобов’язана подати на розгляд Стороні-2 не пізніше «___» ____________ 20__ р. У разі, якщо Сторона-1 не подасть у визначений вище строк проект Основного договору Стороні-2, остання вправі самостійно скласти відповідний проект та вимагати від Сторони-1 укладення Основного договору на основі такого проекту.

5. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення Основного договору, повинна відшкодувати другій Стороні збитки, завдані простроченням в укладенні Основного договору або його неукладенням, включаючи упущену вигоду, а також сплатити неустойку у розмірі ______________________________.

6. Усі спори, що виникають з цього Попереднього договору або пов’язані з ним, вирішуються шляхом переговорів між Сторонами. Якщо відповідний спір неможливо вирішити шляхом переговорів, він вирішується в судовому порядку за встановленою підвідомчістю та підсудністю такого спору відповідно до чинного законодавства України.

7. Зобов’язання, що встановлені цим Попереднім договором, припиняються, якщо Основний договір не буде укладений протягом строку, визначеного п. 3 цього Попереднього договору, або якщо жодна із Сторін не направить іншій Стороні пропозицію про укладення Основного договору (відповідний проект Основного договору).

8. Цей Договір набирає чинності з моменту його підписання Сторонами та скріплення печатками Сторін.

9. Сторони несуть повну відповідальність за правильність вказаних ними у цьому Попередньому договорі реквізитів та зобов’язуються своєчасно у письмовій формі повідомляти іншу Сторону про їх зміну, а у разі неповідомлення несуть ризик настання пов’язаних із ним несприятливих наслідків.

10. Якщо інше прямо не передбачено цим Попереднім договором або чинним законодавством України, зміни у цей Попередній договір можуть бути внесені тільки за домовленістю Сторін, яка оформлюється додатковою угодою до цього Договору.

11. Додаткові угоди та додатки до цього Попереднього договору є його невід’ємними частинами і мають юридичну силу у разі, якщо вони викладені у письмовій формі, підписані Сторонами та скріплені їх печатками.

12. Усі правовідносини, що виникають з цього Попереднього договору або пов’язані з ним, у тому числі пов’язані із дійсністю, укладенням, виконанням, зміною та припиненням цього Попереднього договору, тлумаченням його умов, визначенням наслідків недійсності або порушення Попереднього договору, регулюються цим Попереднім Договором та відповідними нормами чинного законодавства України, а також звичаями ділового обороту, які застосовуються до таких правовідносин, на підставі принципів добросовісності, розумності та справедливості.

13. Цей Попередній договір складений при повному розумінні Сторонами його умов та термінології українською мовою у двох автентичних примірниках, які мають однакову юридичну силу, – по одному для кожної із Сторін.

Печатка_______ (підпис)            Печатка ______(підпис)

Анна Воеводина
По материалам: Судебно-юридическая газета

Источник: sug.kiev.ua

В юридической практике бывают случаи, когда стороны приходят к согласию о сотрудничестве в результате длительных и изнуряющих переговоров.

Однако к определенному моменту ни формата, ни содержания этого сотрудничества у них нет.

В таком случае, чтобы никто из договаривающихся сторон впоследствии не «спрыгнул», может быть заключен предварительный договор.

О природе и практике заключения таких договоров и пойдет речь в сегодняшней статье.

Что и зачем?

Согласно ст. 635 Гражданского кодекса Украины (ГК), предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока в будущем заключить договор (основной) на условиях, установленных предварительным договором.

Похожее правило существует и в предпринимательской среде – согласно предварительному договору, субъект хозяйствования обязуется в определенный срок, но не позднее года с момента заключения предварительного договора, заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 182 Хозяйственного кодекса Украины; далее – ХК).

Таким образом, предварительный договор порождает у сторон обязанность заключить соответствующий основной договор в будущем.

Зачем же нужен такой договор?

Достаточно часто встречаются ситуации, когда компания крайне заинтересована совершить какую-либо сделку, однако потенциальный партнер либо сама компания по каким-то причинам еще не готовы к этому.

Именно в таких случаях и заключается предварительный договор, являющийся своего рода гарантией, что в будущем, когда обе стороны будут готовы, между ними будет заключен основной договор.

Необходимость заключения предварительного договора можно продемонстрировать на следующем примере.

Предполагается заключить договор купли-продажи недвижимости. Такой договор подлежит госрегистрации, а значит, необходимо и наличие соответствующих правоустанавливающих документов. Однако не всегда такие документы имеются в наличии в момент, когда стороны договариваются о купле-продаже. Будущий продавец сам еще не имеет правоустанавливающих документов на недвижимость (например, он может лишь строить такую недвижимость или еще не принял наследство). В таком случае как раз и целесообразно заключить предварительный договор, который удержит и продавцов, и покупателей от уклонения от своих обязательств.

Уклониться от заключения основного договора нельзя – ст. 182 ХК предусмотрено, что если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, вторая сторона имеет право требовать заключения такого договора в судебном порядке.

Согласно же ст. 635 ГК, если сторона необоснованно уклоняется от заключения основного договора, она должна возместить другой стороне убытки, причиненные просрочкой, если иное не установлено предварительным договором или законодательством.

При этом заключение предварительного договора способствует облегчению согласования и утверждения условий основного договора, ведь стороны должны заключить его на условиях, предусмотренных предварительным договором, который должен содержать условия, позволяющие определить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В текст предварительного договора стороны могут внести любые иные условия, не противоречащие законодательству.

Порядок заключения

Порядок заключения предварительного договора регламентируется требованиями ст. 635 ГК и ст. 182 ХК.

Следует помнить, что договоры заключаются согласно требованиям, установленным в ГК, с учетом особенностей, предусмотренных ХК и другими нормативно-правовыми актами для отдельных видов договоров.

При этом нужно помнить об особенностях заключения предварительного договора:

• 1) к предварительным договорам не применяется общий порядок заключения хозяйственных        договоров, установленный ст. 181 ХК;
• 2) предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора (если же специальной формы законодательством не предусмотрено, то в письменной форме);
• 3) существенные условия основного договора, не оговоренные предварительным договором, согласовываются в порядке, установленным предварительным, если такой порядок не определен законодательством.

Самым спорным вопросом здесь является следующий:

надо ли удостоверять предварительный договор (скажем, купли-продажи недвижимости) у нотариуса?

Ведь ГК (ст. 205) четко устанавливает только 2 формы сделок – письменную и устную.

Третьей формы, в т. ч. нотариальной, ГК не выделяет, поэтому имеет смысл обратиться к сложившейся судебной практике.

Как известно, при реализации объектов недвижимости обязательным считается заключение договора в письменной форме с дальнейшим нотариальным удостоверением и госрегистрацией.

Довольно категорично выразился ВСУ в своем решении от 6 февраля 2008 г.:

«Відповідно до вимог статей 635, 657 ЦК України, попередній договір купівлі-продажу квартири має бути укладений у письмовій формі з обов’язковим нотаріальним посвідченням, оскільки попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору». И, кстати, в своих умозаключениях ВСУ последователен – как отмечается еще в одном его решении, от 26.11.2008, «договір купівлі-продажу земельної ділянки у відповідності до вимог ст. 657 ЦК України має бути укладений у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Відповідно, і попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки має бути нотаріально посвідчений».

Парадокс заключается в том, что органы налоговой не столь категоричны в отношении обязательного нотариального удостоверения предварительного договора. В частности, в некоторых их письмах утверждается, что обязательное нотариальное удостоверение предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости законодательством не предусмотрено и осуществляется только по согласию сторон. Чью позицию разделять – налоговой или судов – зависит исключительно от сторон сделки.

Разве что обратим внимание на ч. 2 ст. 220 ГК, которая гласит:

• «Если стороны договорились  относительно всех существенных условий договора, что подтверждается письменными доказательствами, и состоялось полное или частичное выполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным. В этом случае последующее нотариальное удостоверение договора не требуется».

Необходимо также отметить, что если основной договор не заключен в течение года после заключения предварительного, предварительный договор и все обязательства по нему утрачивают силу.

При этом следует учесть, что протокол о намерениях не тождественен предварительному договору.

Поэтому в тексте договора стоит четко указать, что этот договор имеет силу предварительного договора.

В противном случае такое соглашение не будет считаться предварительным, а значит, не будет влечь за собой последствия, обязывающие к заключению в будущем основного договора.

Анна Воеводина, специально для  «Судебно-юридической газеты»

Источник: sug.kiev.ua

Проблема узаконивания самовольно возведенных зданий, строений и сооружений в нашей стране по-прежнему остра. Причин ее возникновения две: во-первых, у нас почему-то принято считать, что на собственной земле можно строить что угодно и как угодно, а во-вторых, сама процедура официального оформления разрешений на строительство достаточно сложна и длительна. В итоге получается, что легализацией самовольно построенных зданий люди начинают заниматься, когда нужно осуществить какие-либо юридически значимые действия с ними (продать, подарить, завещать).

П. 9 Заключительных положений ЗУ “О регулировании градостроительной деятельности” (действует с 12 марта 2011 г.) введение в эксплуатацию незаконно построенных индивидуальных жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных зданий и сооружений, пристроек к ним, общественных домов І и ІІ категорий сложности продлено до конца 2012 г. Во исполнение этой нормы приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 24.06.2011 №91 утвержден Порядок принятия в эксплуатацию указанных объектов (далее – Порядок легализации самостроя). В то же время на основании постановления КМУ от 23 мая 2011 г. №553 утратил силу ранее действовавший Временный порядок приема в эксплуатацию завершенных строительством частных жилых домов усадебного типа, дачных и садовых домов с хозяйственными сооружениями и строениями, построенных без разрешения на выполнение строительных работ.

Анализу нового Порядка легализации незаконного строительства и посвящена эта статья. Однако для начала определимся с тем, что же нужно считать самостроем. Согласно ст. 376 ГК, под таковым понимают возведение жилого дома, задания, сооружения, иного недвижимого имущества при наличии одного из следующих условий: 1) земельный участок не отведен для этой цели; 2) отсутствует разрешение на застройку; 3) отсутствует утвержденный проект; 4) при строительстве были допущены существенные нарушения строительных норм.

Можно ли обойтись без суда?

Сразу же определимся, что лицо, осуществившее или осуществляющее самовольное строительство, не приобретает права собственности на такой объект (ч. 2 ст. 376 ГК). Оно может быть признано по решению суда при условии предоставления в установленном порядке такому лицу земельного участка под уже построенное недвижимое имущество, если это не нарушает прав третьих лиц (ч. 3 и 5 ст. 376 ГК). Иными словами, ГК предусматривает судебный порядок признания права собственности на незаконно построенную недвижимость, если земельный участок “задним числом” таки был предоставлен под строительство и при условии, что это не затрагивает интересы третьих лиц. Тем не менее, на данный момент можно обойтись и без суда.

Согласно новому Порядку легализации самостроя, есть возможность провести легализацию самовольно возведенных объектов, минуя суд. Однако земельный участок в любом случае должен быть оформлен надлежащим образом.

Кроме того, возможны случаи, когда целевое назначение земельного участка не позволяет осуществлять строительство на нем. Тогда возникает необходимость изменения целевого назначения земли. Эти вопросы урегулированы Порядком изменения целевого назначения земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, утвержденным постановлением Кабмина от 11.04.2002 №502. В частности, в п. 12 этого Порядка установлено, что решение сельского, поселкового, местного совета или соответствующего органа исполнительной власти является основанием для оформления гражданину или юридическому лицу госакта на право собственности на земельный участок с измененным целевым назначением.

Если же вопрос с землей решен положительно или она изначально находилась в собственности (пользовании) лица, осуществившего незаконную застройку, нет никаких препятствий для применения процедур, установленных новым Порядком легализации самостроя.

Легализация самостроя

Как уже было отмечено, Порядок легализации самостроя устанавливает процедуру принятия в эксплуатацию оконченных строительством индивидуальных (садовых) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним, общественных домов І и ІІ категорий сложности (далее – объекты), построенных до 31.12.2009 без разрешения на выполнение строительных работ, заявления о принятии в эксплуатацию которых подано до 31.12.2012. Кроме того, Порядок определяет механизм проведения технического обследования их строительных конструкций и инженерных сетей.

Напомним, что общественные дома, относящиеся к І и ІІ категориям сложности, определяются согласно строительным нормам (ДБН), госстандартам и правилам (п. 1.2 Порядка). В соответствии с приложением “П” к ДБН А.2.2-3-2004 “Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для строительства”, к І категории сложности отнесены хозяйственные и вспомогательные здания при жилых домах, садовые (летние) домики, а ко ІІ – 1–3-этажные садовые жилые дома, 1–3-этажные дома блочного типа с квартирами в разных уровнях и дома коттеджного типа для индивидуальных застройщиков.

Необходимо отметить, что легализация самостроя, согласно п. 9 Заключительных положений ЗУ “О регулировании градостроительной деятельности”, осуществляется бесплатно инспекциями Государственного архитектурно-строительного контроля по результатам технического обследования строительных конструкций и инженерных сооружений объектов при наличии документа, удостоверяющего право собственности или пользования земельным участком, на протяжении 30 дней с момента подачи заявления.

Само по себе введение самостроя в эксплуатацию является бесплатным. Однако за проведение технического обследования заплатить все же придется, ведь его нужно заказывать самостоятельно у субъектов хозяйствования, специализирующихся на этом виде деятельности.

Следует отметить, что цены на техническое обследование самостроя в различных регионах отличаются. Например, в Харьковской области это 7–15 грн за квадратный метр, а в столице – раза в два больше.

Без штрафа не обойтись

Отметим также, что в любом случае при введении в эксплуатацию самостроя придется заплатить штраф. Правда, сравнительно небольшой – ч. 3 ст. 96 КоАП за выполнение строительных работ без разрешения или проекта предусмотрен штраф в размере от 10 до 50 НМДГ, т. е. от 170 до 850 грн.

Кроме того, необходимо обратить внимание, что введение в эксплуатацию объекта еще не означает приобретение права собственности на него. Ведь такое право подлежит госрегистрации (ст. 182 ГК), а согласно ч. 9 ст. 39 ЗУ “О регулировании градостроительной деятельности”, основанием для оформления права собственности на объект недвижимости является зарегистрированная декларация о готовности его к эксплуатации. Таким образом, после регистрации декларации необходимо пройти процедуру госрегистрации права собственности на узаконенный самострой.

Как видим, процедура легализации самостроя согласно действующим нормативно-правовым документам гораздо проще, чем та, что применялась ранее. Более того, введение в эксплуатацию незаконно построенных объектов осуществляется бесплатно. По сути, можно говорить, что государство объявило амнистию для лиц, незаконно построивших недвижимость, и предоставило им возможность легализовать самострой по упрощенной схеме без судебного разбирательства.

Источник: ubr.ua

Инициативы депутатов убивают рынок первичного жилья, говорят специалисты.

Принятие законопроекта, меняющего схему сотрудничества застройщиков и естественных монополий, может привести к росту стоимости жилья и протестам строителей.
Законопроект №9011 “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно платы за присоединение к сетям субъектов естественных монополий” предполагает, что электрические сети присоединяются к новому жилью на условии 50/50.

То есть 50% оплачивает электроснабжающее предприятие, а 50% – заказчик.

Но в течение 10 лет за счет оплаты жильцами установленных тарифов оплаченная ранее сумма заказчику возвращается.

Присоединение заказчика к Единой газотранспортной системе Украины будет происходить при условии оплаты им 100% необходимых для подключения новостройки материалов и услуг.

При этом газовые сети после присоединения объекта заказчика остаются собственностью газораспределительного или газотранспортного предприятия.

.По мнению игроков строительного рынка, этот законопроект взвалит на плечи застройщиков дополнительно к уже созданным ими сетям, и так развивающим абонентскую базу монополистов, еще и плату за подключение.

Причем цена этой платы будет формироваться по усмотрению монополиста.

Плату будут взимать после передачи внутри- и внешнеплощадочных сетей, которые в структуре цены стройки составляют от 20% до 40%.

“Этот законопроект противоречит не только Конституции, но и закону о монополии на рынке, и ряду других нормативных актов. Понятно, что он лоббирует интересы частных организаций. Но мы не намерены с этим мириться, и все члены Конфедерации во всех городах Украины готовы выйти на акции протеста в случае принятия этого нормативного акта”, – заявил глава Конфедерации строителей Украины (КСУ) Лев Парцхаладзе.

Причиной создавшегося конфликта застройщики называют передачу коммуникаций и инженерных сетей в частные руки.

“В Украине организации, отвечающие за проведение в дом света, газа и воды – монополисты. Они устанавливают свои правила игры и свои расценки. Но мы не можем больше терпеть открытую диктатуру частных монополий. Во всем мире есть фиксированная и прозрачная цена на проведение инженерных сетей, а у нас эта информация закрыта”, – рассказывает президент ГК “Герц” Александр Ротов.

Авторы законопроекта в пояснительной записке объясняют необходимость принятия данного акта урегулированием тарифов для населения.

“Поскольку любые инвестиции в развитие электросетей возмещаются за счет тарифов, то с целью обеспечения прозрачной процедуры определения размера платы за присоединение, исходя из экономических, физических и технических характеристик существующих электрических сетей, законопроектом предлагаются принципы, на которых должны базироваться Правила присоединения электроустановок к электрическим сетям, определяются источники финансирования инвестиционных программ электропередающих компаний и регулируются другие специфические вопросы, связанные с присоединением к этим инженерным сетям”, – значится там.

Однако застройщики уверены: регулировать вопросы с инженерными сетями должен город.

“Городские власти должны выступать арбитром между застройщиками и монополистами”, – говорит господин Парцхаладзе.

По его мнению, единственным бесконфликтным выходом из ситуации может быть вмешательство городских властей, которые должны проработать четкий зонинг территорий, разработать генплан застройки и, исходя из этого, установить единые, прозрачные цены на инженерию в каждом конкретном районе.

Прислушаются ли к ним депутаты, пока непонятно.

Можно предположить только одно: за газ, свет и тепло в доме будут платить либо застройщики – и это скажется на стоимости квадратного метра, либо жители домов, тогда это скажется на ежемесячной квартплате.

Источник: banker.ua

Правительство предложило Верховной Раде законопроект, которым отменяется с 1 января 2013 года монопольное право Бюро технической инвентаризации (БТИ) на оказание услуг по проведению технической инвентаризации объектов недвижимого имущества.

По мнению специалистов Минюста, которые разработали документ, принятие закона сократит время и упростит процедуру проведения техинвентаризации, а также позволит гражданам свободно выбирать субъект, который будет проводить техническую инвентаризацию недвижимого имущества.

Проводить техническую инвентаризацию позволят физлицам-предпринимателям, а также юрлицам при условии получения лицензии и наличия в штате трех специалистов, имеющих квалификационный сертификат.

Техническая инвентаризация недвижимости будет обязательной только перед принятием в эксплуатацию (в том числе после реконструкции и капитального ремонта), а также перед проведением госрегистрации права собственности на объект незавершенного строительства в случае госрегистрации прекращения права собственности на объект недвижимости в связи с его уничтожением.

В других случаях техническая инвентаризация проводится по желанию заказчика, при этом запрещается требовать ее проведения в не предусмотренных выше случаях.

Таким образом, при купле-продаже недвижимости не потребуется каждый раз давать запрос в БТИ – только по договоренности сторон.

Чтобы избежать завышения стоимости услуг будут установлены экономически обоснованные цены, рассчитанные центральным органом власти.

Напомним, с 1 января 2013 года “Укрдержреестр” заберет функции БТИ.

Источник: maanimo.com

Новый порядок определения оценочной стоимости недвижимости и ОНС на практике оказался некачественным, непродуманным, базирующийся на весьма шаткой методологической основе. Такое мнение в своем блоге UBR.UA высказала президент Федерации оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности Татьяна Павлюк.

“Нельзя не сказать о том, что во Временном порядке определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства почему-то земельные улучшения отождествляются с недвижимостью, оценочная стоимость с рыночной, чем полностью игнорируется определение данных понятий по НСО. Получилась странная, но взрывоопасная, смесь независимой оценки, с обязательным включением нормативов, и стандартизированной, с полным отсутствием алгоритма”, – говорит она.

По ее словам, сомнительна сама целесообразность использования рыночной стоимости как таковой для целей налогообложения. “Ибо рыночная стоимость есть вероятностная величина, характеризующаяся неким интервалом неопределенности. Источниками неопределенности при оценке объектов недвижимости есть свобода в выборе базовых объектов для оценки, неоднозначность в установлении величины износа, нечеткость методов расчета внешнего и функционального износов и т. п.”, – рассказывает он.

Как результат, отмечает эксперт, значения рыночной стоимости имущества, полученные в результате оценки различными оценщиками, могут существенно различаться между собой. “Это связано с тем, что каждый оценщик имеет свободу в выборе конкретных методов оценки, он использует собственные статистические данные и, кроме того, сама процедура оценки допускает значительную субъективную компоненту. Это приводит к тому, что результаты оценки становятся несопоставимыми, а стоимость имущества может существенно занижаться или завышаться, что недопустимо при расчете базы для исчисления налогов”, – говорит она.

Поэтому, как говорит эксперт, пока отсутствуют структуры, которые бы проводили систематический мониторинг рынка, статистический анализ рыночной информации и расчеты интегральных параметров, необходимых для оценочной деятельности, говорить о рыночной стоимости для целей налогообложения, как минимум, преждевременно.

“В целом, обеспечить строгое соответствие требованиям постановления №1103 на практике будет весьма затруднительно. Столь долгожданный и необходимый нормативный акт, при разработке проекта которого изначально привлекалось множество экспертов, в том числе международного уровня, в итоге получился некачественным, непродуманным, базирующийся на весьма шаткой методологической основе”, – отмечает она.

Напомним, 1 ноября вступил в действие Временный порядок определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства, которые продаются или обмениваются.

В свою очередь, ФГИУ обязан утвердить в двухмесячный срок форму подачи субъектами оценочной деятельности информации об объекте с оценочной ценой, а также информацию о степени строительной готовности для объекта незавершенного строительства. Кроме того, Фонд должен в течение полугода внести на рассмотрение правительства законопроект по определению органа, который будет проводить оценку недвижимости, а также вместе с Минрегионстроем разработать и утвердить порядок определения стоимости воссоздания или замещения домов, зданий и сооружений.

Источник: ubr.ua

Учитывают ли в 2012 году банки, выдающие ипотечные кредиты, неофициальные доходы заемщика? Если да, то какими способами можно их подтвердить, чтобы банк принял их во внимание?

Узнавал у экспертов Prostobank.ua.

Александр Борщевич, начальник управления ипотечного кредитования ВТБ Банка

Неподтвержденный доход может учитываться банками с определением условий учёта таких доходов. К примеру, неподтверждённые доходы частично могут учитываться, если размер первоначального взноса заёмщика превышает половину стоимости покупаемой в кредит недвижимости, а также если информация о полученных доходах в анкете-заявлении на получение кредита не вызывает сомнений: деятельность заёмщика полностью соответствует образованию, опыту работы, масштабу компании-работодателя, доходы соотносимы со сферой деятельности.

Роман Куспис, начальник отдела развития продуктов  Банка Кипра

При анализе платежеспособности заемщика банки могут опираться на его затраты, используя так называемый непрямой метод оценки. В этом случае подтверждающими документами будут:

• документально подтвержденная кредитная история заемщика: справки из других банков о погашении кредитной задолженности, выписки из других банков, подтверждающие осуществленные платежи;
• документы, подтверждающие приобретение движимого или недвижимого имущества заемщиком;
• выписки из других банков по текущим и депозитным счетам заемщика;
• документы, подтверждающие систематические дискреционные (сверх необходимых) расходы заемщика.

Илона Кречик, начальник отдела ипотечного кредитования банка «Киевская Русь»

Согласно инструкциям НБУ, банки ориентированы на официальный доход заемщика. Соответственно, в расчет берем только его. Однако неофициальный доход берется во внимание при наличии подтверждения. Если у потенциального заемщика официальный доход вообще отсутствует, заявка рассматриваться не может.

Источник: stroyobzor.net.ua

Согласитесь, точно подметил в свое время Уильям Касл: «Трудно быть хорошим соседом в плохом соседстве».

Правда, что такое «хороший» и «плохой» сосед, каждый определяет сам в силу тех или иных обстоятельств.

Понятно, что любитель слушать громкую музыку в любое время суток и тот, кто часто моет свой автомобиль под вашим окном, попадают в число плохих соседей.

Но с такими проблемами как-то можно разобраться. Гораздо сложнее обстоят дела с пользованием общей площадью (подъезда, лестничной площадки) многоквартирного дома, которая, кстати, принадлежит всем жильцам на праве общей собственности.

Яблоком раздора может стать, к примеру, идея нанять так называемого консьержа, который, конечно же, будет оказывать услуги не бесплатно.

Одним жильцам наличие дежурного в кабинке с окошком на входе в парадное кажется жизненно необходимым, другим же такой работник не нужен в принципе – дескать, за то, чтобы кто-то передавал платежки и спрашивал посетителей: «Вы к кому?», платить не будем.

Еще одним камнем преткновения зачастую становится установка домофона: одни уверены в его «охранных» свойствах, а другие не желают слушать ночные звонки в квартиру от всех молящих открыть дверь парадного.

Как же решить такие общие вопросы мирным путем?

«Гражданин, а вы к кому?!»

Вообще, пунктом  5.2 Правил благоустройства города Киева предусмотрена обязанность собственников (балансодержателей), арендаторов жилых домов и придомовых территорий принимать меры по охране подъездов жилых домов, включая организацию службы консьержей, установку домофонов с электронными замками или входных дверей усиленной конструкции с кодовыми замками.

Причем пунктом  5.2.3 установлено, что при организации дежурства консьержей следует руководствоваться Положением об организации работы дежурных в домах жилого фонда Киева, утвержденным распоряжением КГГА.

Впрочем, часто жильцы, пытаясь навести порядок в своем парадном, не дожидаясь заботы от балансодержателя, самостоятельно большинством голосов решают вопрос об организации службы консьержей в подъезде, и, соответственно, размере их зарплаты (выплачиваемой, естественно, «в конверте»).

Однако те, кто не желает пользоваться услугами консьержа, вполне могут не оплачивать его труд. Ведь навязать услугу никто не может, а коль уж ею не пользоваться, то и оплачивать ее нет оснований.

Так что, если моральная сторона вопроса у вас не вызывает сомнений, косые взгляды соседей и, разумеется, консьержа оставляют вас равнодушными, свою часть зарплаты консьержа вы вполне можете не платить.

Другое дело, если консьерж работает согласно заключенному с ним договору, стороной по которому является ОСМД или ЖСК. Речь идет о Постановлении КМУ от 1.06.2011 №869, которым утвержден «Порядок формирования тарифов на услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий».

Так вот, согласно названному документу,

• во-первых, с собственниками (нанимателями) квартир (жилых помещений в общежитиях) и собственниками, арендаторами нежилых помещений в жилом доме (общежитии) заключается договор о предоставлении услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий (договор о предоставлении услуг).
• Во-вторых, этим же актом предусмотрен порядок формирования тарифов на упомянутые услуги, в которые, кстати, услуги консьержей не включаются.
• Наконец, в-третьих, пунктом 25 Порядка установлено, что «стоимость иных услуг (содержание служб консьержей, встроенных паркингов, установление и содержание устройств замково-переговорной связи) оплачивается сверх размера платы за услуги на основании договоров, заключенных между собственниками жилых домов и соответствующими поставщиками услуг».

Таким образом, если существует подписанный вами (или от вашего имени управляющим ОСМД) договор о предоставлении дополнительных услуг консьержей, выполнять обязанность по оплате его труда придется.

Конечно, для тех, кто принципиально не хочет пользоваться такой услугой, а договор подписал, так сказать, не читая, есть шанс отстоять свое нежелание в судебном порядке, требуя расторжения договора согласно нормам гражданского законодательства.

Но о сложившейся судебной практике по этому вопросу говорить не приходится.

«Откройте, это ваш сосед»

Примерно так же обстоит дело и с установкой домофонов. Несмотря на уверения сотрудников компаний, их устанавливающих, что желающих обзавестись трубкой и ключом должно быть не менее 51%, как правило, для установки домофона обязательно согласие 100% жильцов.

Ведь с точки зрения гражданского законодательства установка на двери такого замка будет создавать для «несогласных с домофоном» препятствия в пользовании общей площадью парадного и затруднит для них доступ к собственному жилью.

Поэтому ради мирного сосуществования, установив домофон за счет желающих соседей, можно бесплатно выдать ключи тем, кто решил пренебречь установкой и не участвовал в этом мероприятии вскладчину.

Правда, у таких граждан возникнут некоторые трудности. Примером самых простых можно назвать встречу гостей отнюдь не у дверей своей квартиры, а у дверей парадного.

Кстати, в отличие от «споров о консьержах», отечественные суды наработали уже некоторую базу по спорам, возникающим в связи с установкой домофонов. Причем анализ судебных решений показывает, что жильцам, не желающим устанавливать домофон и отказывающимся от предложенных бесплатно ключей, трубки, а в некоторых случаях и от освобождения от ежемесячной абонентской платы, в исках об устранении препятствий в пользовании жилым помещением суды отказывают.

Дескать, в рамках статьи 319 ГК Украины при осуществлении своих прав и исполнении обязанностей собственник обязан придерживаться моральных основ общества, всем собственникам обеспечиваются равные условия в осуществлении их прав, собственник не может использовать право собственности во вред правам и обязанностям граждан, интересам общества.

Иными словами, принципиальный отказ от установки домофона в таких случаях рассматривается как использование своего права собственности во вред соседям – таким же собственникам.

Иначе решается вопрос, если установка домофона происходит без учета желания всех соседей, а несогласным в добровольно-принудительном порядке приходится покупать ключи и/или установить переговорное устройство в квартире.

К примеру, как-то Оболонский райсуд Киева рассматривал дело №2-1742/07. Как следует из материалов дела, в подъезде, в котором проживает истица, были заменены входные двери, на которых установили систему ограничения доступа – домофон, несмотря на то, что часть жителей подъезда, в т. ч. и истица, своего согласия на установку не давали. За неделю до установки домофона всех жителей предупредили о прекращении свободного доступа в подъезд и о необходимости приобрести ключи от входной двери. Истица была вынуждена приобрести ключи по 12 грн каждый. В своем заявлении она указала, что после установки домофона в ее квартиру не могут прийти ни родственники, ни знакомые, ни врачи. Вызывая доктора или мастера, она вынуждена встречать их, чтобы те смогли войти в подъезд, что вызвало душевные переживания. Причем, как указано в иске, устанавливать код на домофон для доступа в подъезд лиц без ключа ответчик (компания, устанавливающая и обслуживающая домофоны) отказался, хотя техническими характеристиками домофона такая возможность предусмотрена. Таким образом, истица посчитала, что действиями ответчика, заключенными в навязывании ей своих услуг, нарушены ее права потребителя. Кроме того, действиями ответчика, выражающимися в ограничении права пользования собственностью (квартирой) нарушены ее права собственника квартиры. Истица просила суд обязать ответчика установить цифровой код на домофон, немедленно сообщить ей об этом и взыскать компенсацию морального вреда в размере 1000 грн.

В ходе судебного разбирательства суд пришел к следующим выводам.

• Во-первых, указанные действия ответчика нарушают права иных совладельцев, которых ограничили в праве пользования общей совместной собственностью в виде вспомогательных помещений.
• Во-вторых, ограничив доступ в подъезд, ответчик нарушил право собственности на квартиру истицы без ее согласия. В соответствии со ст.ст. 316, 321 ГК Украины, правом собственности является право лица на вещь (имущество), которое оно осуществляет согласно закону по своей воле, независимо от воли иных лиц. Никто не может быть противоправно лишен права собственности или ограничен в его осуществлении.
• В-третьих, навязав истице покупку ключей от домофона, ответчик нарушил законодательство о защите прав потребителей, включая право потребителя на самостоятельный выбор товаров, работ, услуг. Что, собственно, является основанием для возмещения морального вреда.

Кроме прочего, суд учел основные функции установленного домофона – возможность открытия электромагнитного замка набором цифровой комбинации на клавиатуре устройства. Таким образом, судебным решением требования истицы были удовлетворены. Правда, размер компенсации морального вреда был снижен с 1000 до 500 грн.

В общем, если дополнительные услуги по благоустройству вашего парадного не предусматриваются ни одним договором, то получать их и, соответственно, оплачивать, не имея на то желания, вовсе не обязательно.

А вот товарищам принципиальным, вместо которых за предоставленные услуги вынуждены платить соседи, стоит призадуматься и, как говорится, не лезть на рожон.

Желаю Вам жить  дружно!

Юлия Габдуллина
По материалам: Судебно-юридическая газета

Источник: sug.kiev.ua

Многие наши сограждане, особенно те, которые имеют земельный участок, так или иначе хотели там что-то пристроить, достроить, перепланировать или вообще соорудить нечто новое.

Но в то же время все понимали, что этой процедуре предшествует долгий круг получения разрешительных документов.

Учитывая отношения наших людей к бюрократическому аппарату, принимая во внимание огромное желание осуществить строительство именно сейчас и именно так как хочется, не дожидаясь длительного процесса окончания согласования, наши сограждане в большинстве своем осуществляли строительство без надлежащего на то разрешения.

Хочется нам этого или нет, но все подобные сооружения – это самострой, который нужно или сносить или узаконивать.

Виталий Кулаков, старший партнер адвокатской фирмы “Advice” специально для UBR.UA

Нелегкая процедура

Многие знают, что процедура узаконивания самовольного строительства не очень легка. Не решили проблем и принятые нормативные акты, которые, как нас убеждали, должны были упростить процедуру узаконивания самовольно построенных строений.

Так, согласно Постановления Кабинета Министров Украины № 1035 от 09.09.09г. “Об утверждений временного порядка принятия в эксплуатацию частных домов усадебного типа, дачных и садовых домов с хозяйственными постройками”, которое вступило в силу с 15.10.09 г., все частные дома данной категории, незаконно возведённые физическими лицами могут быть приняты в эксплуатацию органами инспекции Государственного архитектурно-строительного контроля (далее – ГАСК) на основании соответствующего заявления.

Таким образом, временный порядок предполагал, что подав в ГАСК по месту нахождения самовольного строения (самостроя) заявление

о принятии его в эксплуатацию, приложив к нему соответствующие документы и уплатив штраф, можно получить Сертификат соответствия.

Поезд ушел?

Согласно вышеуказанному Временному порядку, узаконить можно было лишь дома, построенные в период с 5 августа 1992 года по 1 января 2008года, и заявление необходимо было подать до конца 2010 года. Исходя из таких ограничений, многие люди не успели узаконить свои строения до 31.12.2010г., поскольку кто-то не знал, кто-то проигнорировал, кто-то столкнулся с проблемой подачи документов в ГАСК и получения Сертификата соответствия.

Основной проблемой всегда было и остается то, что незнающий специфики работы ГАСКа человек, вряд ли сможет подготовить и предоставить документы в том виде, в котором они бы устраивали руководство ГАСКа.

Но это не единственная проблема, та как в конце 2010-го в начале 2011 года наступает период, кода в ГАСКе перестают выдавать сертификаты соответствия, мотивируя тем, что согласно ново испеченного Закона Украины “О регулировании градостроительной деятельности” разрабатывается новый порядок принятия объектов в эксплуатацию, поэтому все, кто не получил долгожданный сертификат, должны были подавать документы по новым правилам.

Через 6 месяцев выходит долгожданный порядок принятия в эксплуатацию самовольно построенных строений, который заменяет Постановление Кабинета Министров Украины №1035.

Начиная с 11.07.2011г. принятие в эксплуатацию самовольно построенных объектов 1 и 2 категории сложности, строительство которых было закончено до 31.12.2009 года, осуществляется согласно Приказу № 91 Министерства регионального развития, строительства и жилищно-комунального хозяйства от 24.06.2011 года, зарегистрированного в Министерстве юстиции Украины 11.07.2011 года (регистрационный №830/19568) (далее – Приказ).

Новые правила

Основное отличие данного документа, от действовавшего ранее постановления КМУ в том, что новым порядком существенно упрощена процедура ввода в эксплуатацию объектов. Теперь для ввода в эксплуатацию объекта, согласно Приказу (путем заполнения и регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации) необходимо подать в государственную архитектурно-строительную инспекцию следующие документы: отчет о проведении технического обследования строительных конструкций и инженерных сетей объекта с заключением об их соответствии нормам эксплуатации, копию правоустанавливающего документа на землю и копию техпаспорта БТИ, а также заполненную декларацию о готовности объекта к эксплуатации.

Казалось бы, ничего сложного, но опять возникают проблемы с подачей документов: в приказе указано, что документы на землю и техпаспорт БТИ должны быть заверены нотариально. Но мы знаем, что нотариус без всяких проблем заверяет Акт на землю, но техпаспорт БТИ заверять отказывается, таким образом, люди вынуждены оперативно искать нотариуса, который бы заверил им техпаспорт.

Но это еще не все трудности.

Подача документов совершается в определенные дни и время, можно себе представить, что происходит в эти дни в ГАСКе, так как люди со всего Киева и области едут в надежде подать декларацию и документы.

Конечно же, не всем удается подать документы, так как львиная доля документов заполняются с ошибками, следствием чего является повторный визит в ГАСК.

Отдельного внимания заслуживает и Декларация о готовности объекта к эксплуатации, которая оформляется в 4-х экземплярах. Один остается в инспекции, а три других выдаются заказчику на руки (один для БТИ, один для оформления права собственности и один для заказчика).

Источник: ubr.ua