Представьте себе, что вы купили квартиру в жилом доме, например, в Киеве. Конечно, за бешеные деньги, ведь минимальная цена 1 м2 в любом столичном доме сегодня составляет более 1 тыс. долларов. А через некоторое время вы узнаете, что в доме, в котором находится купленная вами квартира, есть свой владелец, который имеет настоящие правоустанавливающие документы или на все нежилые помещения дома и т.д., или вообще на весь дом.
Казалось бы, все это бред, ведь такого быть просто не может. Ведь в ст. 382 Гражданского кодекса Украины четко указано, что все составляющие дома, кроме жилых помещений, принадлежащих на правах общей совместной собственности именно владельцам этих жилых помещений, то есть квартир. Поэтому многоквартирный жилой дом должен принадлежать именно владельцам квартир и никому другому.
Однако, в действительности в Украине такие ситуации имеют место, причем в разных вариантах. Журналисты “Экономической правды” обнаружили несколько таких случаев и попытались проанализировать причины, по которым они возникли, и последствия, к которым они могут привести.
Пример 1: Застройщик – владелец проданного “по частям” дома
Эту историю рассказала председатель ОСМД “Чаадаева-2″ Вера Новак. Около двух лет назад женщина узнала, что на дом, в котором она в 1998 году купила квартиру, и на соседний с ним дом есть свидетельства о праве коллективной собственности в компании, которая их построила, – ведущего украинского застройщика фирмы ТММ.
А именно, речь идет о домах № 2А и № 2Б по ул. Чаадаева в Киеве. Эти дома фирма ТММ “продавала” еще на этапе возведения фундамента, то есть покупатели квартир были инвесторами строительства. После того, как в 1997-1998 годах дома были сданы в эксплуатацию, покупатели квартир получили свидетельства о праве собственности на свои квартиры. Дом взяла на обслуживание сама же фирма ТММ.
Однако за несколько месяцев до того, как инвесторы получили правоустанавливающие документы на квартиры, самой ТММ Ленинградская районная государственная администрация в г. Киеве выдала два свидетельства о праве коллективной собственности на оба дома: на дом № 2А – 17 июня 1997 года, а на дом № 2Б – 11 марта 1998 года.
Владельцы квартир узнали о существовании этих документов только в 2010 году, во время рассмотрения судебного дела по иску созданного в этих домах ОСМД “Чаадаева-2″ к фирме ТММ. ОСМД добивалось того, чтобы ТММ передала дом ему в управление, а ТММ – отмены регистрации ОСМД “Чаадаева-2″, поскольку у компании были основания полагать, что он был создан с нарушением законодательства.
ОСМД не удалось получить дома в управление через суд, а ТММ – доказать, что ОСМД создано незаконно. Но, как рассказывает Вера Новак, в ходе одного из судебных заседаний представитель ТММ предоставил суду уже упоминавшиеся свидетельства о праве коллективной собственности на оба дома.
По словам Новак, представители компании на основании этих документов настаивали в суде на том, что оба здания являются собственностью компании. После этого, говорит женщина, судья порекомендовал представителям ОСМД обжаловать в судебном порядке право собственности ТММ на оба дома. Ведь собственник может распоряжаться своим имуществом на свое усмотрение, и не обязан передавать его “на баланс” ОСМД по его требованию.
“Экономическая правда” обратилась с электронным запросом в компании ТММ с просьбой объяснить, каким образом она получила свидетельства о праве собственности на оба дома и являются ли эти документы на сегодня действующими.
В ответ редакция получила электронное письмо от PR-менеджера фирмы ТММ Ирины Кисель, в приложении к которому содержались ответы на поставленные вопросы и скан-копии свидетельств о коллективном праве собственности ООО фирмы “ТММ” на дома 2А и 2Б по вул.Чаадаева в Киеве, а также регистрационные удостоверения, выданные фирме ТММ БТИ Киева на оба домовладения.
В приложении к упомянутому электронному письму говорится, что фирма ТММ является эксплуатирующей организацией в домах на ул.Чаадаева, 2А и 2Б на основании Свидетельств о праве собственности, выданных Ленинградской районной государственной администрацией г.Киева. А также особо подчеркивается, что квартиры принадлежат на праве частной собственности именно их владельцам.
Также из электронной переписки с Ириной Кисель редакция узнала, что “Свидетельство о праве собственности на жилой дом…” в 1997 году было документом, который подтверждал, что компания обслуживает объект.
“Этот документ подтверждает исключительно то, что ТММ является эксплуатирующей организацией. В суде ТММ показывала этот документ, чтобы подтвердить, что она на законных основаниях является эксплуатирующей организацией в домах на Чаадаева 2а и 2б. Упомянутые журналистом в телефонном разговоре слова В.Новак о том, что представитель компании якобы говорил, что ТММ владеет всем домом на основании этого документа, не соответствуют действительности”, – говорится в приложении к электронному письму Ирины Кисель.
Однако на просьбу “Экономической правды” дать юридическое обоснование такой позиции, в электронном письме содержалась рекомендация обратиться за этим к органам власти, что мы и сделали.
Поэтому, если все изложенное в электронном письме PR-менеджера фирмы “ТММ” Ирины Кисель и приложения к нему действительно совпадает с официальной позицией фирмы ТММ, то перед редакцией ЭП встала задача с несколькими неизвестными и странным ответом: свидетельство о коллективном праве собственности совсем не удостоверяет право собственности. Попробуем ее решить.
Сначала узнаем, что означает понятие “коллективная собственность”, указанное в обоих правоустанавливающих документах на дома. В ст.20 Закона РСФСР “О собственности”, который действовал в Украине до 2004 года, говорится, что субъектами права коллективной собственности могли быть только юридические лица.
А в ст.30 – что коллективный собственник может самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью, а также может отдать ее в управление создаваемым им органам. Получается, что коллективный владелец имеет те же права, что и частный. И если свидетельства о праве коллективной собственности на здания, о которых здесь говорится, выданы законно и сегодня являются действующим, то юрлицо, на которое они выданы, является настоящим владельцем зданий со всеми правами, вытекающими отсюда.
Однако, может ли быть так, что застройщик был обязан получить свидетельство о праве собственности на дом, и при этом фактически не приобрести этого права собственности, а остаться исключительно эксплуатирующей организацией?
Ситуацию помогли выяснить юрист юридической компании PROXIMA Сергей Сопков и Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины.
Как рассказал Сергей Сопков, из своего собственного опыта он помнит, что в конце 90-х застройщики действительно были вынуждены получать свидетельства о праве собственности на построенные ими многоквартирные жилые дома.
Обуславливалась такое требование несовершенством регуляторной базы, которая в то время не позволяла без этого передать дом на обслуживание ЖЭКа, а также зарегистрировать право собственности на квартиры самим инвесторам – физическим лицам, другими словами, нельзя было зарегистрировать право собственности на квартиру в доме, который и сам не зарегистрирован, следовательно, приходилось регистрировать и “многоэтажку” в целом.
Поэтому застройщики вынуждены сначала получать право собственности на всю постройку, а затем оформлять право собственности на каждую отдельную квартиру инвесторам-гражданам.
Существование такой схемы подтвердил директор Департамента проектного управления и энергоэффективности в сфере жизнеобеспечения Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ Станислав Захаров.
“В 90-х законодательство не содержало механизмов, которые позволяли закрепить жилой дом, принадлежащий по частям почти сотне физических лиц, за каким-то ЖЭКом, чтобы тот мог обслуживать его, – рассказывает Захаров. – Для того, чтобы ЖЭК мог обслуживать жилой дом, последний должен быть у кого-то на балансе. Поскольку в конце 90-х большинство ЖЭКов были коммунальными, дом должен находиться на балансе у местных органов власти, которым подчинены эти ЖЭКи. Но и местная власть не могла самостоятельно принять на баланс построенный частным застройщиком дом. Поэтому обычно застройщик получал свидетельство о праве коллективной собственности на построенное им здание, а затем на основании этого документа как полноправный собственник передал дом на баланс города, который уже отдавал это здание на обслуживание ЖЭК”.
Сергей Сопков утверждает, что после того, как дом передавался на баланс местным органам власти, документ, удостоверяющий право собственности на многоэтажку, терял всякий практический или юридический смысл, и приобретал “визуально-бюрократический характер, то есть только отражал хронологически-историческое событие “пережитков прошлого”.
Оба специалиста подчеркивают, что в то время получение такого документа было необходимой формальностью.
Поэтому вполне вероятно, что фирма ТММ, как и остальные застройщики, была вынуждена получить свидетельства о коллективном праве собственности на построенные им жилые дома, чтобы оформить правоустанавливающие документы для владельцев квартир, и обеспечить их коммунальными услугами.
Ведь государство не оставляло тогда застройщикам другого выбора, потому действующее в то время советское законодательство не было приспособлено для работы частного бизнеса (новый Гражданский кодекс и законодательство о совместном инвестировании строительства появились только в 2003-2004 годах).
Но в ТММ не было нужды отдавать жилые дома на баланс города, ведь часть бизнеса этой компании – жилищно-эксплуатационное обслуживание зданий. И предоставить эти услуги клиентам компания также могла только удерживая дом на балансе.
Сделать это можно только имея свидетельство о праве коллективной собственности. Ведь коллективный собственник согласно ст.30 Закона “О собственности” имеет право отдать свое имущество на обслуживание своим структурам.
Но после этого все еще остается вопрос о том, удостоверяют ли свидетельства о праве коллективной собственности, выданные на имя ТММ в 1997-98 годах, то, что компания является владельцем дома, а не просто эксплуатирующей организацией?
Юрист юридической компании PROXIMA Сергей Сопков считает, что свидетельство о праве коллективной собственности подтверждает само право собственности юрлица-компании (но ни в коем случае не ее владельцев) на недвижимость, и никак не касается гражданско-правовых договорных правоотношений в сфере его эксплуатации.
Ведь упомянутый уже закон “О собственности” гласит, что право коллективной собственности предоставляет возможность осуществлять все составляющие функции самого теоретического понятия “собственность”, а именно владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, а не ограничиваться функциями управляющего.
Старший юрист Адвокатского объединения Arzinger Станислав Герасименко тоже склоняется к мысли, что в случае, если свидетельства о праве коллективной собственности были выданы на законных основаниях, компания, которая в них указана, является если не владельцем, то хотя бы совладельцем домов наравне с владельцами квартир. По крайней мере до того момента, пока такое свидетельство не будет признано недействительным судом.
При этом юрист отмечает, что сегодня такая практика не является распространенной. “Ведь, чтобы получить право собственности на весь дом, застройщик должен полностью профинансировать его строительство за счет собственных средств, чтобы строительство не подпадало под регулирование Закона Украины от 19 июня 2003 N978-IV “О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью”, а это достаточно редкое явление”, – говорит Станислав Герасименко.
В то же время Станислав Захаров отмечает, что поскольку согласно ст.382 Гражданского кодекса Украины вспомогательные помещения общего пользования, коммуникации, несущие конструкции многоквартирного жилого дома и т.д. принадлежат владельцам квартир в этом доме на праве общей совместной собственности, то с момента купли-продажи хотя бы одной квартиры право собственности на дом (частное, коллективное) “исчезает”. То есть владельцы квартир становятся собственниками всего дома.
С такой точкой зрения соглашается и адвокат юридической фирмы “ЮСТ-Украина” Юлия Курило.
Но, по словам Захарова, остается проблема с тем, что в законодательстве нет нормы о том, что такого рода свидетельства о праве собственности на дом теряют юридическую силу (или аннулируются) после оформления свидетельств о праве собственности на отдельные квартиры дома.
В итоге мы имеем ситуацию, когда по закону всем домом должны владеть владельцы квартир в этом доме, но в то же время в этом же доме есть другой собственник с абсолютно законным свидетельством о праве собственности.
Но, вполне возможно, конец этой истории мы увидим в ближайшее время. Представители ОСМД “Чаадаева-2″ от обоих домов подали иск в Хозяйственный Святошинский районный суд в г. Киеве о признании недействительными свидетельств о праве собственности фирмы ТММ на жилые дома № 2А и № 2Б по ул.Чаадаева. Надеемся, именно суд определит, ТММ владельцем этих сооружений или просто эксплуатирующей организацией, и кто в действительности должен владеть домом сейчас.
В то же время фирма ТММ обратилась в правоохранительные органы с заявлением, что ОСМД “Чаадаева-2″ было создано незаконно, на основании того, что компания получила письмо с такой просьбой от некоторых жителей упомянутых домов. Как говорится в заявлении, ТММ разместила на своем сайте, в протоколах собрания ОСМД подписи некоторых владельцев квартир не совпадают с подписями, которые стоят на документах о покупке квартир в ТММ.
Также следует отметить, что одной из сторон в этом конфликте выступает Киевское отделение АМКУ, которое провело ряд проверок, по результатам которых ТММ была оштрафована четыре раза: за затягивание передачи указанных домов на баланс ОСМД, за необоснованно завышенные тарифы на услуги, которые компания предоставляет жителям этих домов, за нарушения при составлении договоров на коммунальное обслуживание с жильцами домов, и наконец – за несвоевременное предоставление информации, которую запрашивал у компании сам Антимонопольный комитет.
ТММ пытается обжаловать все эти решения в судебном порядке, но пока проиграла все три дела в суде первой инстанции; апелляция продолжается сейчас.
Пример 2: ЖСК – владелец дома, который строили на средства его жителей
Случай с ТММ, к сожалению, не является исключением для Украины. Такое положение для некоторых случаев даже закреплено в законодательстве, например, для многоквартирных жилых домов, которые были построены ЖСК.
ЭП уже писала о том, что в ст.384 ГК указано, что дома, построенные ЖСК, являются собственностью самого ЖСК, а вот квартиры, выкупленные членами кооператива, переходят уже им в собственность. Поэтому по простой логике получается, что даже если все квартиры выкуплены членами кооператива, дом все равно принадлежит ЖСК.
Поэтому мы снова имеем правовую коллизию в Гражданском кодексе, ведь, согласно указанных его положений, в кооперативного дома является одновременно два владельца: первый – ЖСК, владеющий всем домом, а второй – владельцы квартир, из которых состоит сам дом.
Однако мнения юристов по этому поводу разделились. Например, юристы компании Arzinger отмечают, что изначально право собственности на дом действительно возникает в ЖСК, ведь кооператив люди создавали для того, чтобы построить жилье за собственные средства (взносы его членов или средства банковского кредита), а также чтобы эксплуатировать это здание и управлять им.
Но если члены кооператива выкупили все квартиры и стали их владельцами, то вместе с этим они должны стать владельцами и неделимых конструкций здания, предназначенных для общего пользования, оборудования, вспомогательных помещений и т.п. Ведь ст.382 ГКУ и Решения Конституционного Суда Украины от 2 марта 2004 N4-рп/2004 и 9 ноября 2011 N14-рп/2011 гласят, что все это в многоквартирном жилом доме должно принадлежать именно владельцам квартир независимо от оснований приобретения права собственности.
Как отмечают в Arzinger, такое распределение должно быть указано в договоре между владельцами, а за ЖСК в этом случае могут быть оставлены функции по эксплуатации и управлению зданием, что должно быть отражено в изменениях к уставу кооператива. Поэтому, таким образом, юристы подтверждают наличие правовой коллизии между ст.382 и ст. 384 ГКУ.
Мысли о том, что дом и квартиры, из которых он состоит, принадлежащих разным владельцам, придерживается и председатель наблюдательного совета юридической компании PROXIMA Алексей Дорошенко.
Юлия Курило, адвокат юрфирмы “ЮСТ Украина” не видит противоречий в указанной ст. 384 ГКУ. “Конечно, в результате приобретения права собственности на квартиру у лица, полностью за него рассчитавшегося, у ЖСК право собственности на такую квартиру прекращается”, – считает Юлия Курило.
Также, по мнению юриста, члены кооператива владеют целым домом через создаваемое ими юрлицо – ЖСК.
Также юрист компании PROXIMA Сергей Сопков отмечает, что в украинской регуляторной базе в юридическом смысле квартира не является частью дома, поэтому совсем не удивительно, что у нас возможны случаи, когда дом полностью не принадлежит собственникам квартир в нем.
Интересно, что у наших соседей чехов существует именно такая система собственности на жилье. Вот только, в отличие от Украины, она четко закреплена и регулируется чешским законодательством.
Как рассказывает экономист Борис Кушнирук, чтобы не ломать “социалистическую психологию” людей, в Чехии жители квартир могли бесплатно приватизировать только свои жилища. Сама же домовая инфраструктура предоставлялась в собственность третьему лицу – юридическому или физическому.
Такой собственник должен эксплуатировать и обслуживать дом, представлять интересы потребителей перед производителями услуг и т.д. При этом чешское законодательство содержит ряд норм, которые должны предотвращать тому, чтобы владелец домовой инфраструктуры злоупотреблял своим положением – например, существует госконтроль за тарифами.
Но за избавление от обязанностей по содержанию дома чехам пришлось заплатить и своими правами. “Насколько мне известно, владелец домовой инфраструктуры в Чехии не требует никаких разрешений владельцев квартир, например, для строительства дополнительных этажей, перестройки подвальных помещений и т.д.”, – рассказывает Кушнирук.
Пример 3: Подвально-чердачная война
Пожалуй, самым известным и масштабным из случаев спорного права собственности на многоквартирные жилые дома являются споры между местными властями и владельцами приватизированных квартир, до сих пор ведущиеся во многих городах Украины.
Объектами этих споров являются подвалы, чердаки и другие вспомогательные помещения, которые местная власть по всей Украине “волевым решением” (а в действительности – волюнтаристским) передала себе в собственность вместе с домами, в которых они находятся, хотя у тому времени все квартиры в них уже были приватизированы.
В Киеве, например, это происходило так. 27 декабря 2001 г. Киевсовет принял решение № 208 “О формировании коммунальной собственности территориальных общин районов города Киева” (в исполнение Постановления КМУ № 311 от 5.10.1991 “О разграничении государственного имущества Украины между общегосударственной (республиканской) собственностью и собственностью административно-территориальных единиц (коммунальной собственностью)” и на доработку Решения Киевсовета № 26 от 13.01.1992 г. “О формировании коммунального имущества города и районов”).
Этот документ утвердил перечень объектов коммунальной собственности общины Киева, куда вошли фактически все многоквартирные дома города Киева, несмотря на то, что квартиры в них были уже приватизированы. То есть, фактически Киевсовет вдруг предоставил себе право собственности на эти дома как целостные имущественные комплексы, несмотря на то, что у них давно были свои владельцы.
Основываясь на этих решениях, местные советы стали массово выдавать себе же правоустанавливающие документы на подвалы, чердаки и другие нежилые помещения в многоквартирных домах. И на основании этих документов потом сдавали эти помещения в аренду или вообще продавали.
При этом, согласно ч.2 СТ10 Закона “О приватизации государственного жилищного фонда” (вступил в силу в 1992 году) совладельцами вспомогательных помещений, и т.п. – именно владельцы квартир в доме, и для этого не нужно оформлять дополнительных документов на право собственности. Это было подтверждено и решением Конституционного суда от 2 марта 2004 года № 4-рп/2004.
Так что по всей стране прошла волна судебных дел, в которых жильцы домов подали иски к местным властям относительно права собственности на эти вспомогательные помещения. Одно из таких дел с Киевским городским советом удалось выиграть в 2010 году адвокату Татьяне Монтян. Высший хозяйственный суд Украины в своем Постановлении N 38/131 от 20.07.2010 г. признал право собственности на вспомогательные помещения дома 5 по ул. Межигорской в Киеве за его жильцами, и подтвердил правильность решений предыдущих инстанций, которые обязали городские власти исключить этот дом из приложений к упомянутому постановлению Киевгорсовета № 208 вид.27.12.2001 года.
Суд признал, что этот дом, который Киевский городской совет в 2001 году включил в перечень коммунального имущества, в то время уже был собственностью жильцов приватизированных квартир в этом доме. А фактически – констатировал, что городские депутаты создали таким образом прецедент двойного права собственности. Основанием для такого решения все инстанции признали норму закона “О приватизации государственного жилищного фонда” о том, что все вспомогательные помещения и т.д. в многоквартирном жилом доме принадлежат именно владельцам квартир в этом доме.
Интересно, что во время судебного процесса представители Киевгорсовета тот факт, что приватизированные дома были включены в перечень коммунальной собственности, объясняли необходимостью передать эти дома на баланс ЖЭКам, а сделать это по закону “О коммунальных услугах” может только владелец.
Все опрошенные ЭП юристы согласились, что упомянутые решения Киевсовета были незаконными и нарушали права владельцев квартир, которые по закону были совладельцами вспомогательных помещений в своих домах, и тому подобное.
Однако, документы на право собственности, которые были незаконно оформлены на более чем 15 тысяч киевских подвалов и чердаков, до сих пор действуют в отношении тех домов, чьи владельцы не обратились в суд с требованием исключить их дома из списка коммунального имущества и отменить право собственности территориальных общин на эти вспомогательные помещения. Это длительный и затратный процесс, предполагающий подачу в суд не одного иска.
Как видно из всех трех случаев, главная причина возникновения двойного права собственности на жилье заключается в том, что ни украинское государство, ни сами украинцы пока не совсем готовы признать, что владельцем многоквартирных домов в качестве целостных имущественных комплексов являются владельцы квартир в этих домах. Государство слишком долго, в муках “рождает” законодательство, которое позволило бы владельцам квартир самостоятельно управлять большими домами, а сами владельцы квартир в большинстве своем до сих пор не осознали, что именно они это должны делать.
А пока рядовые украинцы созревают до того, чтобы самостоятельно управлять своей собственностью, за них это будет делать кто-то другой, ведь, как известно, свято место пусто не бывает. И, к сожалению, этот “другой” далеко не всегда будет руководствоваться интересами жителей домов. Поэтому, как считают некоторые эксперты, уже совсем скоро в Украине может произойти коммунальный коллапс. И чтобы предотвратить его, нужно непременно внести изменения в существующее законодательство, чтобы случаи, приведенные в этой статье, стали далеким прошлым, которое никак уже не повлияет на настоящее и будущее.
Антонина Бажан
Источник: news.finance.ua
